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签订预售合同应当注意的7个问题/吴 宇

时间:2024-07-11 15:19:07 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8129
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签订预售合同应当注意的7个问题

吴 宇


1.审查是否具备“五证”。购房人签订预售合同应当注意审查国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工证、销售许可证是否“五证齐全”。上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致,是否同与您签约的发展商名称一致您也需留心。

2.购房人应当要求发展商签署由房管部门印制的或建设部推荐的合同文本,并查明代表发展商签字的人是否是其法人代表,如不是法人代表,则要审查其是否持有《授权委托书》。另外还应要求发展商在合同上加盖公章。在签约时必须认真阅读合同文本,检查确认所有内容。如果发现有很多您所关心的内容合同里没有体现,就应当马上与发展商签订补充协议或特别约定。

3.在预售契约中一定要明确约定违约责任,最好明确约定违约金的绝对金额;如约定按日计算违约金,则采用现行违约金标准为每日万分之四。

4.对于可能出现的纠纷,买卖双方可以采用协商方式解决,还可以选择仲裁或诉讼的方式解决。有些发展商要求购房人在签订正式的预售契约后再签订一个补充协议,两份协议中约定的纠纷处理方式有所不同,您应注意协调统一,以免日后的麻烦。

5.有些发展商在购房人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金,这种做法是没有法律依据的,也是不公平的。并不是每个人都能申请到按揭贷款,因此,建议购房人最好与发展商在协议中约定,若购房人得不到按揭贷款时,定金该如何返还,是否要扣除部分作为手续费等。  

6.要留意关于物业管理条款,还有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下,就要求购房人在预售契约中承诺接受物业管理服务,并接受相关约束,这是对购房人的消费者知情权的侵害。因此,购房人应该将物业管理条款与预售契约分开签署或另外设置条款确定物业管理的费用标准。

7.为了保证您的合法权益,您在签署合同时最好能聘请房地产专业律师为您把关,替您审查有关资料,提供有针对性的法律意见

作 者:上海市新闵律师事务所 吴 宇 律师
地 址:上海市莘庄地铁站北广场雅致路215号置业大厦7楼
网 址:http://www.fch365.com
电 话:159 2121 9899

关于发送《国家核安全局和大亚湾核电运营管理有限责任公司2003年度工作协调会会议纪要》的通知

国家环境保护总局


国家环境保护总局核安全文件

国核安发[2003]103号




关于发送《国家核安全局和大亚湾核电运营管理有限责任公司2003年度工作协调会会议纪要》的通知
大亚湾核电运营管理有限责任公司:


  现将《国家核安全局和大亚湾核电运营管理有限责任公司2003年度工作协调会会议纪要》发送给你公司,请你公司按照会议纪要中的要求落实相关工作。

  附件一、国家核安全局和大亚湾核电运营管理有限责任公司2003年度工作协调会会议纪要

  附件二、国家核安全局和大亚湾核电运营管理有限责任公司2003年度工作协调会参加人员名单

二○○三年九月十二日


  主 题 词:核安全 核电站 协调会 会议纪要 通知

  抄送单位:广东核电合营有限公司、岭澳核电有限公司、国家环保总局广东核安全监督站

  附件一、国家核安全局和大亚湾核电运营管理有限责任公司2003年度工作协调会会议纪要
  国家核安全局(NNSA)和大亚湾核电运营管理有限责任公司(DNMC)于2003年8月8日在大亚湾召开了2003年度工作协调会。出席会议的代表名单见附件二。会议由NNSA核电二处李平处长主持,NNSA王俊副局长和DNMC高立刚副总经理分别致辞,广东核电集团有限公司的领导也十分重视此次会议,特派濮继龙副总经理参加了会议。


  核电二处和广东核安全监督站(GRO)的代表对2002年度协调会以来审评和监督的情况作了总结,并部署了2003年下半年的工作,同时指出了审评和监督工作中存在的问题。DNMC方面就执照申请状态、运营公司安全管理、特许申请的应用以及风险指导型安全管理进展等进行了汇报。与会双方各自提出了一些需要协调的问题。

  与会双方就报告中提出的问题作了充分的交流和沟通,对核安全审评和监督中遇到的一些问题在认识上基本达到了一致,形成了共识,会议达到了总结工作、交流经验、加强沟通、推动项目、保证安全的目的。现纪要如下:

  1、大亚湾核电运营管理有限责任公司(DNMC)的运转情况

  为了优化资源配置和提高利用率,提高核电机组的安全运行水平,使管理更加专业化、规范化、集约化和科学化,根据DNMC、广东核电合营有限公司和岭澳核电有限公司的申请,NNSA于2003年3月31日发文(国核安发[2003]33、34号)向DNMC颁发了相应的许可证,负责大亚湾核电站和岭澳核电站四台机组的运行管理。批准由广东核电合营有限公司和DNMC共同持有大亚湾核电站一、二号机组《运行许可证》。批准由岭澳核电有限公司和DNMC共同持有岭澳核电站一、二号机组《首次装料批准书》。

  考虑到联合持照方案属国内首次实施,存在一定的不确定性,NNSA决定该持照方案先试行一年。现在大亚湾核电站和岭澳核电站的四台核电机组正是在DNMC的管理下安全地运行。为了检查落实DNMC在营运管理大亚湾核电站和岭澳核电站中核安全责任的有效性,NNSA计划于2003年10月对DNMC在执行大亚湾核电站《运行许可证》和岭澳核电站《首次装料批准书》的许可证条件情况进行检查。要求DNMC在接受检查前,向NNSA提交一份DNMC、广东核电合营有限公司和岭澳核电有限公司在新的机构运转下,各自在电站安全运行管理方面开展工作的总结报告,对现有的持证方式提出评价意见和建议。国家核安全局将根据DNMC的运作情况提出下一步的持证方案。

  2、新技术规格书(TS)审评

  从2001年底开始,NNSA就与大亚湾核电站TS的改版工作进行了交流。NNSA于2002年4月开始正式对大亚湾核电站提交的TS改版申请进行审评。至目前为止,提出五批共102个审评问题,召开了五次技术交流和审评对话会,大部分问题已经达成了共识,现在对部分系统的维修时间和第五台柴油机顶替应急柴油机的时限等遗留问题还处在审评中。对于2003年6月提交的关于《安全相关系统与设备定期试验监督要求》,NNSA正在组织审评。NNSA将积极配合做好遗留问题的审评工作,力争2003年9月使这一工作得到圆满完成。

  DNMC正在进行新技术规范切换前的准备,包括执行程序和相关规程的修改、现场改造、以及培训等。DNMC将积极回答NNSA所提出的审评问题。

  3、十年定期安全(PSR)审评

  大亚湾核电站于2000年底正式向NNSA提交《十年安全评审大纲》,经审评2001年3月NNSA批准了《十年安全评审大纲》的第一版。此后,大亚湾核电站按《十年安全评审大纲》要求,提交了十年安全审评之安全参考文件体系程序供NNSA审评,并于2002年8月提交了《大亚湾核电厂十年定期安全评审大纲》升版申请,此升版申请已于2003年6月获得NNSA批准,并提出了相应的要求,现已进入有关专题报告审查阶段。

  对于大亚湾核电站陆续提交的第一批十年安全审查的六份专题报告的审查,NNSA已于2003年7月28日发出第一批审评问题。对于DNMC提交的第二批十年安全审查的十七份专题报告的审查正在进行中,NNSA将积极开展此后的专题报告的审评工作,如10月份以前DNMC能提交全部专题审查报告,NNSA力争在2004年上半年完成此项审评工作。DNMC承诺积极配合审评工作,及时回答审评问题。

  4、一级概率风险评价(PRA)报告审评

  NNSA于2000年3月开始对大亚湾核电站所提交的一级概率风险评价报告进行审评。至目前为止,共召开了两次审评对话会,第一批审评问题533个,已关闭462个,55个问题已回答,还有16个问题待回答。第二批审评问题70个已经全部回答,正处在审评中。对于已回答的125个问题,NNSA将分批的给出评价意见,以尽快地推进审评工作的进程。

  对于目前遗留问题基本上可分为三类,即和事件树、故障树修改有关的;和实施程序编制有关;和始发事件及设备不可用度的GNPS电厂数据采集和处理有关的问题。DNMC正在抓紧工作,力争尽快提交遗留的16个问题的回答。

  对于DNMC提出的PRA审评中涉及的知识产权保护问题,NNSA将会同有关方面协商,妥善处理这一问题。争取10月份举行PRA审评第三次对话会,尽快结束这项审评工作。

  5、严重事故管理项目的审评

  大亚湾核电站确定其对于严重事故管理计划的两大任务:建立严重事故管理导则体系和实施缓解严重事故的工程评价及改造。于2002年10月向NNSA提交了《大亚湾核电站严重事故管理导则体系框架及预计的工程改造项目的申请》。NNSA已经对这一申请进行了审评并提出了审评意见。

  DNMC计划于2003年9月向NNSA提交部分严重事故缓解措施的工程改造申请,预计在2004-2005年实施相关改造。2003年10月,在严重事故管理导则通过厂内验证并经内部审查后提交NNSA审评。NNSA将积极支持DNMC对严重事故管理计划的两大任务的实施,加强严重事故管理项目申请的审评和监督工作。

  6、PTR系统水箱地脚螺栓腐蚀

  NNSA在4月份109大修检查中提出,要求DNMC向NNSA提交功率运行情况下,由此问题引起的安全风险的分析报告和处理该问题的实施方案。DNMC提交了有关报告,经审评,NNSA认为DNMC应立即解决1/2PTR水箱地脚螺栓腐蚀问题,并论证在该问题得到有效解决之前,大亚湾核电站运行的安全性仍是得到有效保证的。DNMC还应提供详细的PTR水箱地脚螺栓的维修施工方案,并论证在维修施工过程中核电厂的安全性是否仍能满足有关要求,以保证维修施工过程中电厂运行的安全性。

  DNMC在收到NNSA的审评意见后,能积极响应,到NNSA汇报有关情况,就有关维修计划和实施方案等与NNSA进行了沟通。NNSA要求DNMC尽快采取有效措施解决该问题,尤其是在目前不满足SSE要求的情况下,能够请有关部门对大亚湾地区的地质情况作一深入的分析,以消除DNMC和NNSA对SSE地震的担心,并就更换螺栓的实施过程中作一能保证PTR系统抗OBE地震的分析,一起向NNSA提交报告。DNMC已向NNSA提交了有关报告,正处在审评中。

  NNSA要求DNMC应结合NNSA在109大修中提出的对SEC系统腐蚀问题认真总结经验,加强在役检查,举一反三,避免类似问题的再度发生,确保电厂安全运行。

  7、RISK-INFORMED的方法来评价和管理核电站运行安全

  DNMC准备采用RISK-INFORMED的方法来评价和管理核电站运行安全,该工作将会引起核电站的运行安全惯用的管理理念和方式的变化。为了提高核安全管理当局的管理和审评技术水平,必须做好必要的技术准备。NNSA的培训和审评工作也将与业主的工作同步进行。

  DNMC已就拟采用该方法来评价和管理核电站运行安全的初步计划与NNSA进行了交流,准备今年开始性能指标的制定和申报。

  NNSA将积极配合业主开展这方面的技术准备。

  8、岭澳核电站反应堆压力容器安全端焊缝检查技术问题

  DNMC介绍岭澳核电站反应堆压力容器的役前检查及第一次在役检查由德国西门子公司负责。但至目前为止,DNMC还没有提供有力的证明材料来说明西门子公司应具备的资格和能力。NNSA提出两条解决途径:一是按照RSEM-90的要求,采取UT+RT的检测技术;二是采用UT技术,必须严格执行ASME第XI卷附录8的要求。

  9、特许申请的应用

  DNMC报告了特许申请在电厂的应用条件和依据,强调由于“电厂运行维修活动的需要以及技术规范上存在的不足”,特许申请十分必要,对电厂的安全运行有利。

  NNSA认为特许申请毕竟是违反技术规范的,显然是使之能合理实现的一种有风险的行为,要求DNMC应尽量减少其发生的次数,并力争杜绝之。

  10、DNMC设备改造项目的申请管理

  根据广东核电合营有限公司《关于电厂设备改造的建议》(GJS-1042-LIC/OPS/PJL),NNSA于1996年8月12日发文(LIC-422-GJS)同意了这一建议。几年来的实践证明,这一建议是合理可行的。但是其改造通知中的变动管道和改变某质量安全相关系统的支撑系统的范围如何界定并不明确。

  现在DNMC提出对两座电站实行统一管理,尽量减少差异,在岭澳核电站的安全管理中要采取同样的申请方式,NNSA同意DNMC在对《关于电厂设备改造的建议》进行修订后,以DNMC的名义向NNSA正式提出申请。

  11、操纵人员执照的个案调整

  DNMC提出为了保障两电站的安全生产、提高操纵人员的业务水平,同时合理利用资源,大亚湾核电站和岭澳核电站操纵人员的持照应实施统一管理、颁发统一执照。NNSA认为大亚湾核电站和岭澳核电站尽管在总体的设计和运行安全要求上是一致的,但在一些具体的设计和运行安全要求上还是存在差异的,所以分别在两电站工作的持照人员应持有各自电站的操纵人员执照,这样的持照方式有利于保证两电站的运行安全。

  鉴于上次协调会已达成的意见,对于目前确因工作需要在两电站间换岗的持照人员,DNMC则作为个案向NNSA提出申请,具体的处理方案双方将在今后作进一步的沟通。

  12、DNMC安全管理机构的调整

  为进一步加强DNMC安全管理的独立性和有效性,DNMC将原在行政管理上归属于DNMC生产部的核安全与执照申请处的职能进行了调整,新成立了核安全处在行政管理上归属于DNMC安全质保部,执照申请处在行政上仍归属于DNMC生产部。DNMC向NNSA通报了这一情况,并明确了新的联系渠道。

  NNSA还就GRO在现场的办公条件和监督工作中遇到的一些具体问题与DNMC进行了交流和沟通,DNMC表示一定给予积极的支持和配合。

  此外,双方还就执照申请中遇到的其他问题与难点,如安全监督与审评尺度前后一致性的问题、审评人员与申请人员之间建立技术沟通渠道的问题,以及目前正在进行的核安全相关执照申请项目进行了沟通,双方加深了理解,促进了工作。
  附件二、国家核安全局和大亚湾核电运营管理有限责任公司2003年工作协调会参加人员名单

  姓 名 单 位 职 务


  王 俊 NNSA 副局长

  李 平 NNSA核电二处 处长

  周士荣 NNSA核电二处 副处长

  蒋 帆 NNSA核电二处 项目官员

  鞠 丽 NNSA 秘书

  王瑞平 GRO 副主任

  毛海耘 GRO 高级工程师

  李宏全 GRO 研究员

  濮继龙 广东核电集团有限公司 副总经理

  高立刚 DNMC 副总经理

  卢长申 DNMC生产部 经理

  廖伟明 DNMC安全质保部 经理

  陈伟仲 DNMC安全质保部核安全处 处长

  琚存有 DNMC生产部执照申请处 处长

  焦 萍 DNMC生产部执照申请处 科长

  陈捷飞 DNMC生产部执照申请处 科长

  张育彬 DNMC生产部执照申请处 科员



江苏省人民代表大会常务委员会关于修改《江苏省道路交通安全条例》的决定

江苏省人大常委会


江苏省人大常委会公告


第87号



《江苏省人民代表大会常务委员会关于修改〈江苏省道路交通安全条例〉的决定》已由江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议于2011年7月16日通过,现予公布,自2011年8月1日起施行。





江苏省人民代表大会常务委员会

2011年7月16日





江苏省人民代表大会常务委员会关于修改《江苏省道路交通安全条例》的决定

(2011年7月16日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过)



江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议决定对《江苏省道路交通安全条例》作如下修改:

一、将第六十三条修改为:“饮酒后驾驶机动车的,处一千元罚款。饮酒后驾驶机动车,发生交通事故,尚未构成犯罪的,或者因饮酒后驾驶机动车被处罚,再次饮酒后驾驶机动车的,处二千元罚款。”

二、增加一条作为第六十九条:“使用伪造、变造的机动车登记证书、号牌、行驶证、驾驶证的,处三千元罚款。伪造、变造机动车登记证书、号牌、行驶证、驾驶证,尚不构成犯罪的,处五千元罚款。

“使用伪造、变造的检验合格标志、保险标志的,处二千元罚款。伪造、变造检验合格标志、保险标志,尚不构成犯罪的,处三千元罚款。

“使用其他车辆的检验合格标志、保险标志的,处三千元罚款。使用其他车辆的机动车登记证书、号牌、行驶证的,处五千元罚款。”

三、将原第六十九条改为第七十条,删除第(一)、(二)项。

本决定自2011年8月1日起施行。

《江苏省道路交通安全条例》根据本决定作相应修改并对条文顺序作相应调整,重新公布。