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关于宣传、贯彻《物业管理条例》的通知

时间:2024-07-03 00:26:10 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9083
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关于宣传、贯彻《物业管理条例》的通知

建设部


关于宣传、贯彻《物业管理条例》的通知


建住房[2003]122号

各省、自治区建设厅,直辖市房地产管理局,新疆生产建设兵团建设局:

  《物业管理条例》(国务院令第379号,以下简称《条例》)已于2003年6月8日颁布,自2003年9月1日起施行。全面、准确地贯彻《条例》,依法加强对物业管理活动的监督管理,是各级房地产行政主管部门的一项重要职责。为了更好地贯彻《条例》,现将有关问题通知如下:

  一、充分认识《条例》颁布实施的重要意义,认真做好《条例》的学习、宣传、培训工作

  《条例》是我国第一部物业管理行政法规。《条例》确立了一系列重要的物业管理制度,对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等方面作了明确规定,并明确了相应的法律责任。《条例》的颁布施行,将为维护物业管理市场秩序,规范物业管理活动,保障业主和物业管理企业合法权益提供法律保障;对于促进物业管理健康发展,进一步改善人民群众的生活和工作环境具有十分重要的意义。

  各级房地产行政主管部门要在当地政府的统一领导下,认真制定并组织实施《条例》的学习、宣传和培训计划。要通过报纸、电视、网络等新闻媒体广泛宣传《条例》,通过短期培训、讲座、座谈会等多种形式认真组织学习,通过发放宣传材料、张贴标语、现场咨询等多种方式使物业管理企业、业主等物业管理有关主体深刻了解、领会《条例》精神和条文基本含义,自觉遵守《条例》,依法保护自身的合法权益。要特别加强物业管理行政执法人员的学习与培训,增强法制观念,切实提高依法行政水平。

  二、加快制定、完善与《条例》配套的部门规章、规范性文件和地方法规

  作为与《条例》配套的《物业管理招标投标管理暂行办法》和《业主大会规程》我部即将印发,我部还将抓紧制定《住房专项维修资金管理办法》、《物业管理企业资质管理办法》等其他配套的部门规章和规范性文件。鉴于各地在物业管理发展上的差异,《条例》对业主在首次业主大会会议上投票权的确定、物业管理区域的划分等问题仅作了原则规定,具体办法授权省、自治区、直辖市制定。因此,为确保《条例》的顺利实施,各地要按照《中华人民共和国立法法》确立的原则,抓紧制定和完善当地的配套法规和实施细则,重点做好以下几方面的工作:一是已经出台物业管理地方性法规或规范性文件的,要及时对其中与《条例》规定相抵触的条文进行调整和修改;二是对《条例》中授权地方制定具体办法的内容,要尽快作出规定;三是要根据《物业管理招标投标管理暂行办法》和《业主大会规程》,研究提出当地具体贯彻落实意见。

  三、规范物业管理行为,推动物业管理的健康发展

  与过去的有关物业管理方面的规定相比较,《条例》在立法的深度和广度上有了重大突破,对人民群众关心的热点、难点问题作了相应规定。各地要切实按照《条例》的要求,结合贯彻落实国务院关于整顿和规范房地产市场秩序的部署,抓好以下几个方面工作:一是重视和做好业主大会和业主委员会的组织建设工作,指导和监督业主决策机构的建立和运作。要通过规范业主大会、业主委员会的行为,促进业主自律和民主决策,依法维护自身合法权益。二是鼓励房地产开发建设单位和物业管理企业相分离,积极推进物业管理项目招投标,监督物业管理企业做好物业承接验收工作,明确建设单位与管理单位的各自责任,从根本上解决在房屋质量和配套设施等方面出现问题时,建设单位和管理单位互相推诿的问题;三是建立和完善“分等定级、质价相符”的物业管理收费机制,查处物业管理企业不按合同约定的内容和标准提供服务的行为;四是建立健全物业管理市场准入制度,把好市场准入关,查处不具有资质或不具有相应资质的企业从事物业管理经营的行为,清理管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业,整顿规范物业管理市场秩序。五是引导业主和物业管理企业增强合同意识,通过合同约定物业管理服务内容、服务质量和服务费用等事项,明确双方权利、义务和解决纠纷的方法,维护双方的合法权益。六是全面建立健全住房专项维修资金制度,没有建立或者没有按照标准建立专项维修资金的地方,要按照国家有关规定予以补建或补充,并加强使用管理。要对住房专项维修资金进行清理,坚决查处挪用行为,追缴挪用资金。

  四、加强协调与配合,形成行政主管部门之间的执法合力

  物业管理工作涉及面广,除了房地产行政主管部门行使监督管理职责之外,公安、财政、民政、价格等行政主管部门在相关工作中也依法承担着相关的监督管理职责。《条例》对相关行政主管部门的监督管理职责作了明确的规定。各级房地产行政主管部门要加强与物业管理相关行政主管部门的工作协调,按照《条例》规定,各司其职,各负其责,切实履行好各自的职能。

  五、依法行政,提高政府主管部门的工作水平

  按照行政管理体制改革的要求,《条例》对房地产行政主管部门提出了更高的要求。各级房地产行政主管部门要认真履行职责,转变管理思路,规范行政行为,要以《条例》的颁布实施为契机,进一步简化办事程序,提高管理透明度,提高办事效率,更好地发挥政府的指导、监督和管理作用。《条例》全面规定了物业管理相关主体的法律责任,各级行政主管部门及其工作人员作为行政执法机关和执法人员,要从依法行政和实现“三个代表”的高度认识和行使好法律赋予的执法权,增强工作责任心和依法办事的自觉性,认真履行职责,严格执法,严禁利用职务和工作上的便利索取他人财物,或者收受他人财物为他人牟取利益。一经发现上述情况的,依法追究相应责任。

  各地在贯彻执行《条例》中遇到的重要情况和问题,请及时告我部住宅与房地产业司。

中华人民共和国建设部
二○○三年六月十二日


衢州市人民政府关于印发衢州市区城市污水处理管理办法(试行)的通知

浙江省衢州市人民政府


衢州市人民政府关于印发衢州市区城市污水处理管理办法(试行)的通知


柯城区、衢江区人民政府,市政府各部门、直属各单位:
  《衢州市区城市污水处理管理办法(试行)》已经市政府研究同意,现印发给你们,请认真遵照执行。
  
  
  
  二○○三年七月十四日    
  
  
  
  衢州市区城市污水处理管理办法(试行)
  
  第一章 总 则
  
  第一条 为有效控制、治理城市水污染,保障排污设施安全、正常运行,促进城市污水处理事业持续、稳定发展,根据《中华人民共和国水污染防治法》、《城市排水许可管理办法》和其它有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 衢州市城市规划区范围内的污水收集、处理、排放及城市排污设施的建设、管理,适用本办法。
  第三条 本办法所称城市污水,是指在城市生产与生活活动中排放的污水和废水的总称。
  城市排污设施,是指接纳、输送、处理、排放城市污水的管网、泵站、污水处理厂、排放口及其相关设施。
  第四条 市建设行政主管部门主管城市排污设施建设、污水的收集、处理等工作。市环境保护行政主管部门对城市污水达标排放工作实施监督管理。
  市规划、计划、水利、财政、物价、国土等部门按照各自职责,协助做好城市污水处理及排放的管理工作。
  
  第二章 城市排污设施规划与建设
  
  第五条 市建设行政主管部门会同市规划、环境保护行政主管部门及其它有关部门,根据《衢州市城市总体规划》编制城市给排水工程专项规划,报市政府批准后,纳入全市国民经济和社会发展计划。
  第六条 城市建设规划应当安排相应的污水泵站、管网养护班点、污水处理厂、污泥填埋场和污泥处理厂等城市排污设施。
  第七条 市建设行政主管部门应当按照城市给排水工程专项规划,制定城市排污设施的建设计划,并组织实施。
  第八条 新建、扩建、改建建设项目的排污设施,应当符合城市给排水工程专项规划。开发区、工业区、住宅区等自建排污设施的建设计划,应当纳入其区域开发、项目配套建设计划,并与主体工程同步建设。
  第九条 城市排污设施的建设应当按照基本建设程序进行,并符合国家城市排水工程技术标准和生态景观要求。
  排污设施建设项目必须由具有相应资质等级的单位设计和施工,并实行工程招投标、监理和质量监督制度。
  第十条 城市排污设施的建设资金可以按照国家有关规定,采取政府投资、融资、单位自筹等多种方式筹集。鼓励企业、个人投资参与污水处理工程的建设。
  第十一条 城市排污设施建设项目竣工后,应当按照国家和省、市有关规定组织验收。未经验收或者验收不合格的,不得投入使用。
  工程竣工后,建设单位应当按照规定将竣工资料报送有关部门及城市建设档案机构存档。
  第三章 污水排放管理
  
  第十二条 城市排水实行污水、雨水分流排放制度。新建、扩建、改建的建设项目,应当严格执行污水、雨水分流排放制度。已建排污设施,产权单位应当按照市建设行政主管部门规定的时间和要求进行改造。
  第十三条 凡需向城市排污设施排放污水的单位和个体经营户(以下简称排污户),应当先取得市环境保护行政主管部门颁发的《污染物排放许可证》,再持有关排污资料和图纸到城市污水处理单位办理城市污水排放手续。本办法实施前已有的排污户,应当在本办法实施之日起6个月内按照本办法的规定办理《污染物排放许可证》和城市污水排放手续。未取得《污染物排放许可证》及未到城市污水处理单位办理城市污水排放手续的排污户不得擅自向城市排污设施排放污水。
  第十四条 新建、扩建、改建排污设施的排污户,其污水排放方案应当经市建设、规划行政主管部门联合审定。
  第十五条 排污户排污水质必须符合国家《污水排入城市下水道水质标准》、《污水综合排放标准》及省、市有关标准。对不符合水质排放标准的,应当设置相应的污水处理设施进行预先处理,达标后排放。
  禁止向污水管网排入下列有毒、有害物质:
  (一)挥发性有机溶剂及易燃易爆物质等;
  (二)氰化钠、氰化钾、硫化纳、含氰电镀液等有毒物质;
  (三)腐蚀管道及导致下水管阻塞的物质;
  (四)不符合相应专业污水排放标准的医疗卫生、生物制品、科研、肉类加工等含有病原体及放射性的污水;
  (五)其他禁止排放的有毒、有害物质。
  第十六条 排污户应当按照《污染物排放许可证》和城市污水排放手续中规定的各项要求排放污水,不得擅自变更。
  需要变更排污条件的,应当提前15天向市环境保护行政主管部门提出申请,经批准后再到城市污水处理单位办理变更手续;因突发事件需要临时变更排污条件排放污水的,应当立即通报市环境保护行政主管部门和污水处理单位,并做好相应防范措施。
  第十七条 排污户排放口至污水干管的连接工程,由市建设行政主管部门监督实施,费用由排污户自行承担。排污户应当按照规定的接管井位、口径、标高、方式等接管施工,工程竣工经验收合格后方可开通使用。
  第十八条 排污户和居民户应当向城市污水处理单位缴纳污水处理费,收费标准由市价格行政主管部门按照补偿排污管网和污水处理设施的运行维护成本,并合理盈利的原则核定;其中工业废水排污户的污水处理费,其收费标准可以由城市污水处理单位与排污户根据污水性质、污水处理成本的不同协商确定,并报市价格行政主管部门备案。已缴纳污水处理费的排污户,依法不再缴纳排污费。
  污水处理费以排污户或居民户的用水总量(包括自来水、自备水)计算,其中以自来水用水总量计算的污水处理费由供水企业在收取水费时一并收取,以自备用水量计算的污水处理费由污水处理单位按月收取。污水处理费实行财政专户储存,污水处理发生的费用由财政部门审核后从专户中定期拨给污水处理单位。
  采用自备水的排污户,应当在取水管道上安装计量水表并经周期检定合格;未安装计量水表的,按照取水管道同口径水表的公称流量和每年365天、每天24小时的用水时间计算。
  第十九条 城市污水处理单位须经建设行政主管部门资质审查合格,并经工商行政管理部门登记注册后,方可从事污水处理活动。城市污水处理单位应当按照国家及省、市的有关规定,实行职工持证上岗制度;设立水质检测机构并通过实验室认证,建立健全水质检测制度,确保排放水水质符合国家规定的排放标准。
  城市污水处理单位应当定期向市环境保护行政主管部门报送排放水水质检测情况,接受其监督检查。
  第二十条 市环境保护行政主管部门定期和不定期地对排污户及城市污水处理单位排放的污水水质进行抽样监测,排污户及城市污水处理单位应当如实提供排污情况,不得阻挠、妨碍、逃避监测。
  第二十一条 城市污水处理单位应当保障并网排污管道和处理设施的正常运行。由于工程施工、设备维修等原因确需停止进水的,应当提前48小时通知排污户;因突发性停电、设备故障、管道抢修、灾害等紧急情况确需检修的,应当在抢修的同时通知排污户,做好记录,并向市环境保护行政主管部门汇报。
  
  第四章 城市排污设施管理
  
  第二十二条 城市排污设施的安全保护范围:
  (一)自流污水管道外壁两侧各2.5米,压力污水管道外壁两侧各5米;
  (二)污水处理厂、污水泵站以规划、国土部门确定的用地红线为准。
  第二十三条 任何单位和个人都有保护城市排污设施的义务,自觉维护城市排污设施的正常运行。在排污设施安全保护范围内,禁止从事下列活动:
  (一)在排污管道、阀门、检查井等设施上面及排污管道两侧堆放物品或搭建建筑物、构筑物;
  (二)擅自在排污管上凿洞接管排水;
  (三)阻塞排污管及出水口;
  (四)损坏或移动井盖、井座、阀门井等设施;
  (五)其他影响排污设施正常运行和危及排污设施安全的活动。
  第二十四条 因建设工程施工需要临时封堵、迁移城市排污设施的,应当征得市建设行政主管部门的同意,并采取措施,确保污水排放畅通。施工结束后,应当按要求立即恢复原排污设施功能。
  在城市排污设施安全保护范围内埋设其他管线的,应当符合国家有关技术规范要求,并征得建设行政主管部门的同意。
  第二十五条 对有可能影响城市排污设施安全的施工作业,有关单位或个人应当按照规定提出保护方案,并征得建设行政主管部门及排污设施养护维修责任单位的同意。
  第二十六条 城市排污设施养护维修责任按照下列规定划分:
  (一)污水处理厂、污水泵站和污水干管由城市污水处理单位负责;
  (二)自建排污设施及与污水干管连接的支管,由产权单位或使用单位负责。
  第二十七条 城市排污设施养护维修责任单位应当严格执行城市排污设施养护、维修技术规范,定期对城市排污设施进行养护、维修,并确保工程质量,保证城市排污设施安全正常运行。
  第二十八条 城市排污设施堵塞或损坏的,养护维修责任单位应当及时进行疏通、维修或采取其他措施,使其恢复正常运行。
  城市排污设施发生事故,养护维修责任单位应当立即组织抢修,采取有效的安全防范措施,并及时向市建设、环境保护行政主管部门报告。
  城市排污设施抢修时,有关单位和个人应当予以支持配合,不得阻挠和干扰。
  第二十九条 公安、电力等有关部门应当对城市排污设施的安全运行提供保障。
  排污设施生产用电应当设置供电专线或双回路电源,以确保供电。确需停电时,供电部门应当事先通知污水处理单位。
  城市排污设施维护、抢修的专用车辆执行任务时,在保证交通安全的情况下,不受行驶路线、方向和时间的限制。
  
  第五章 法律责任
  
  第三十条 违反本办法有关规定的,由有关行政主管部门依法予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十一条 有关行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十二条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或直接向人民法院起诉;逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚决定的行政机关依法申请强制执行。
  
  第六章 附 则
  
  第三十三条 各县(市)城镇的城市污水处理管理,可以参照本办法执行。
  第三十四条 本办法自2003年8月13日起试行。
            简析消费者在购买现场基于选择权的犹豫权

                  作者:王晴

  前不久,笔者在《揭示我国成文法效力自我否定和价值减损消耗的过程》一文中揭示了成文法在从法律原则到不断地具体化的法律形式的转化和替代中,法律原则的价值和效率被不断地减损和流失,最后成文法法律步入自我消耗、自我否定和虚无化的怪圈现象。但就消费者权益保护法付诸于某些地方法规的立法实践,也存在着对法律原则通过地方法规立法的具体法律规则赋予司法和执法确定无疑的指引和指导作用的情况。规则对原则价值的保存和延伸,关键要看规则对于法律原则的应用是否有必要性和建设性。2002年8月28日《江西法制报》第三版登载法律咨询问答《消费者购货付款后能否当场退货消费者购货付款后能否当场退货?》问:前不久,我到江西某地一服装店买衣服,付款后正要离店时,突然觉得衣服的款式还是不太好,就要求退货。不料,店主却说,要退货就得扣下20元的试衣费,否则就不予退货。请问:店主的做法合法吗?我该怎么办?有学者答复,根据我国《消费者权益保护法》的规定,消费者享有自主选择商品或服务的权利,享有公平交易的权利,有权拒绝经营者的强制交易行为;经营者提供商品或者服务,按照国家规定或者与消费者的约定,承担包修、包换、包退或者其他责任的,应当按照国家规定或者约定履行,不得故意拖延或者无理拒绝。《江西省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第八条第㈤项则进一步明确,消费者在购买商品付款后感到不满意当场提出退货的,经营者应当退还全部价款,并不得收取任何费用。据此,你有权当场要求退货,店主的做法是违法的。对店主无理拒绝无偿退货的违法行为,你可向当地工商行政管理机关投诉。工商行政管理机关应当责令店主改正,并可根据情节对店主处1万元以下的罚款。
        
  江西的这个规定不是对消法的画蛇添足,很有人性化立法特点。其实它的直接渊源不是消费者的自主选择权,而是特殊保护原则。
  在一般的买卖和交易中,即时交付或者互为给付的完成以最后履行义务的一方完成给付义务为合同实际履行完毕的表面特征(形式上的分界)。除货物买卖合同法以外(货物买卖合同有别于消费品买卖),消费者买卖大宗消费品或者现代电子商务等消费买卖行为中也可能通过口头要约和承诺的方式进行,则此种情况下依照合同法的一般原理,承诺作出即合同成立,商品在柜台或营业场所内交付到已经付款的消费者手中不但合同已经生效而且交易完成,依法不得反悔和毁约。
  问题是如果将合同法的一般原则引入消法特殊保护原则时,是否可以将交易完成的形式特征界定在消费者离开交易场所前适当的时间内?这的确是消法特殊法需要解决的问题,单凭消法的规定即特殊保护原则,法官完全可以作出判决消费者的最终意思表示可以更改或者迟延作出,或者消费者付款后在没有离开交易场所前仍然可以持续享有其选择权的犹豫权,即合同最终没有达成意思一致而未成立,因为法官可以依特殊法的特殊保护原则倾向消费者的权利保护。同时在合同法的一般原理中,也可以从探察当事人抽象的目的意思和效果意思的分别来抵消和对抗已经完成的以行为方式表意的效力。最后法官认为消费者在离开交易场所前基于选择权的犹豫权而最终作出的那个意思表示——放弃交易的意思表示有效。判决买卖合同未成立。然而,这一司法实践对法官的要求很高,现实中很难达到,至于执法人员(如工商12315人员)和其他一些准司法人员(如民间调解组织及消费者协会等)因为没有判决权,几乎没有依据如此抽象的法律原则来调处消费争议的可能。那么往往只能在特殊法没有特殊规定的规则时(不是特殊保护原则),需要返回寻找法律的一般原则和规则,那就是承诺到达合同成立生效的规则和合同必须遵守原则。在此情况下消费者付款和商品交付后要求撤销买卖的行为显然属于单方毁约行为,而如果不能举证商品的瑕疵或三包的理由时,法律是不予支持的。
  这是一个很难把握的分界线——笔者姑且用“特殊保护的纵深发展”来表述,当然也可以用“持续的基于选择权的犹豫权”来说明,一方面基于消费者对所认购的商品的了解需要一个时间的域值,另一方面消费者对商品的有关知识欠缺以及经济上的弱势与经营者之间构成不平等在商品买卖时产生窘困心理反应和盲目认识,法律有必要给予消费者一个迟疑表意时机作为特殊保护原则的关照和体现。是否将特殊保护原则化为具体的法律规则?其实最终取决于地方经济实力和人文文化等因素对经营者和消费者权利的平衡和实质公平的考虑,是否偏重于实质公平而让度甚至减损形式公平,最终归结到公平和效率的冲突。如果形式公平被打破,毁约行为就失去形式上的分界和原则上的限制而泛滥,交易的安全和效率会因为迁就消费者的利益而普遍降低;但如果经营者的意识比较成熟于保护消费者权利的实质公平,自觉性主导的低诉讼率甚至无摩擦纠纷可以弥补经济流转速率。那么最好就是有江西省这样的地方法规,依据消法的特殊保护原则作出对消费者权利特殊保护的规则。

著作权声明:作者王晴,甘肃省张掖市甘州区消费者协会维权网在线咨询法律顾问,http://www.gzxx315.com E-mail:wqing315@126.com,本文为推动消费者权益保护立法的人性化,原作最初发表于中国工商执法交流论坛《列子御风》http://www.bb315.cn/bbs/dispbbs.asp?boardid=35&id=3002,作者仅声明保留署名权和作品完整权,转载请包括本权利声明。