江西省赣州市人民政府


赣州市城市房地产交易管理办法
2005.06.30 赣州市人民政府
第四十四号
　　《赣州市城市房地产交易管理办法》已经2005年6月24日市人民政府第十四次常务会议审议通过，现予公布，自2005年8月1日起施行。
市长：
二ＯＯ五年六月三十日
赣州市城市房地产交易管理办法

第一章　总则
　　第一条　为加强本市城市房地产交易管理，维护房地产市场秩序，保障交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条　凡在本市城市规划区国有土地范围内从事房地产交易，实施房地产交易管理，均应遵守本办法。
　　本办法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
　　第三条　赣州市房地产管理局是本市房地产交易管理的行政主管部门，依法对本市城市规划区国有土地范围内的房地产交易实施管理。
　　各县（市）房地产行政主管部门负责本县(市)城市规划区国有土地范围内房地产交易管理工作。
　　第四条　房地产交易应当遵循自愿、公平和诚实信用的原则，禁止利用房地产交易进行违法活动，损害国家、集体和他人利益。

第二章　房地产转让管理
　　第五条　本办法所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
　　第六条　房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
　　以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
　　以划拨方式取得土地使用权的，房地产转让时，除符合建设部《城市房地产转让管理规定》第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
　　第七条　下列房地产不得转让：
　　（一）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
　　（二）依法收回土地使用权的；
　　（三）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
　　（四）权属有争议的；
　　（五）未依法登记领取权属证书的；
　　（六）已设定抵押权但未经抵押权人书面同意出售的；
　　（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
　　第八条　房地产转让，应当按照下列程序办理：
　　（一）当事人签订书面转让合同；
　　（二）当事人应当在房地产转让合同签订后90日内持《房屋所有权证》、当事人的有效身份证明、转让合同等资料向房地产所在地的房地产行政主管部门申请转让登记；
　　委托代理的，需提交委托代理人的有效身份证明和授权委托书；
　　（三）房地产行政主管部门应当对提交的申请资料进行审查，核对被转让房地产是否被查封、抵押或者注销，并在7日内作出是否受理的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；
　　（四）房地产行政主管部门应当核实申报的成交价格，并对受理后的申请材料进行复核和审批；
　　（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
　　（六）核发《房屋所有权证》。
　　第九条　国有企业以房地产抵债、作价入股、企业改制、企业兼并、企业破产、拍卖等形式将房地产转让给他人的，申请登记时除提交房地产权属证书、转让当事人有效身份证明外，还应当提交下列材料：
　　（一）入股、抵债、兼并协议书；
　　（二）经上级主管部门批准的改制方案；
　　（三）经国资部门审核的企业改制资产评估报告；
　　（四）拍卖成交确认书。
　　上述房地产已设立抵押权的，须征得抵押权人的书面同意。
　　第十条　房地产转让合同应当具备以下主要条款：
　　（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；
　　（二）权属证书名称和编号；
　　（三）房地产坐落、面积、四至界限；
　　（四）土地使用权取得方式及年限；
　　（五）房地产使用性质；
　　（六）成交价格及支付方式；
　　（七）交付时间；
　　（八）违约责任；
　　（九）双方约定的其他事项。
　　第十一条　房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于市场价格的，按不低于当地政府当年公布的城市房屋拆迁货币补偿基准价的50%作为缴纳税费的依据。
　　第十二条　商品房销售按照建设部《商品房销售管理办法》执行。

第三章　房地产抵押管理
　　第十三条　房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
　　第十四条　以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占有范围内的土地使用权同时抵押；以部分房屋抵押的，该房屋所占相应比例的土地使用权同时抵押。
　　以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
　　第十五条　办理房地产抵押登记时，抵押当事人应当向房地产行政主管部门提交下列证明文件：
　　（一）抵押当事人的有效身份证明；
　　（二）抵押合同；
　　（三）《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，共有房屋还应提交《房屋共有权证》和其他共有人同意的书面证明；
　　（四）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件或者资料;
　　（五）可以证明抵押房地产价值的资料。
　　第十六条　以在建工程办理抵押的，应当提交《国有土地使用证》或者用地证明文件、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及该工程的总承包合同或者施工承包合同；
　　以预购商品房、单位合作建房、单位集资建房、政府安居工程、经济适用房办理按揭贷款抵押登记的，应当提交预购（售）房合同或者协议书、购房发票等有关资料；
　　办理住房公积金政策性贷款抵押的，应当提供经住房公积金管理部门审查批准同意的通知书。
　　第十七条　房地产行政主管部门应当在受理申请之日起7日内进行审查，作出是否准予登记的决定。准予登记的，应当向抵押权人颁发《房屋他项权证》；不予登记的，应当书面通知申请人，并说明理由。
　　第十八条　房地产开发企业不得以已经预售的商品房设定抵押权；房地产开发企业以已建成商品房设定抵押权的，在抵押权存续期内，未经抵押权人同意，不得销售已抵押商品房。
　　以在建工程已完工部分设立抵押的，不得办理预售商品房按揭贷款抵押。
　　第十九条　抵押关系终止时，抵押当事人应当自终止之日起15日内，到房地产行政主管部门申请注销抵押登记。
　　申请注销抵押登记时，应当提交下列证明资料：
　　（一）抵押人有效身份证明；
　　（二）已经清偿债务的证明；
　　（三）《房屋他项权证》。

第四章　房屋租赁管理
　　第二十条　房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　第二十一条　房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、用途、价格、修缮责任以及其他权利义务，并向房地产行政主管部门登记备案。

第五章　房地产交易的监督管理
　　第二十二条　房地产行政主管部门应当会同政府有关部门各司其职，依法对房地产交易活动实施监督管理。
　　第二十三条　违反法律、法规进行房地产交易的，房地产行政主管部门可以依法予以处罚。
　　第二十四条　房地产交易管理人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，给交易当事人造成损失的，由房地产行政主管部门或监察部门依法追究责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究责任。

第六章　附则
　　第二十五条　本办法自2005年8月1日起施行。


　　　　　　　　　　　　　假冒种子不同于假劣种子
　　　　　　　　　　　　　　　——以公安部公布的农资犯罪典型案例为例

　　在种子生产经营活动中，种子经营者利用他人（公司）的种子包装物、种子标识、种子标签、种子经营许可证号等进行包装、标注、经营自己生产或购进种子的行为时有发生。由于这种假冒他人种子的行为也属于冒充行为，所以有的种子管理机关就以其经营的种子系假冒种子为由按照经营假种子进行处罚；有的种子管理机关以其假冒他人的种子经营许可证为由追究其非法经营的法律责任；有的种子管理机关追究其侵犯他人的专利权、注册商标专用权或者品种权的法律责任。作者认为，这种假冒种子是否属于《种子法》规定的假种子或《刑法》规定的伪劣种子，是否属于非法经营，是否侵犯他人的知识产权，不应一概而论。公安部于2012年2月28日公布的2011年十起农资犯罪典型案例中的新疆石河子刘某某制售伪劣种子案，就属于一起错将假冒种子按伪劣种子处理的典型案件。
　　案情简介。2007年10月，新疆硕丰公司的刘某某、杨某某商议到甘肃酒泉收购甜菜种子加工、包装成硕丰公司的种子销售。杨某某前往甘肃酒泉联系和恒公司的王某某、张某某收购毛甜菜种子21吨运回硕丰公司。2007年11月，杨某某授意肖某某到甘肃酒泉为硕丰公司收购甜菜种子约14吨运回硕丰公司。由于使用硕丰公司品牌在市场上难以销售，杨某某、肖某某在征得刘某某同意后，欲使用假冒他人的KWS9103甜菜种子包装袋包装、销售。2008年1月，肖某某从甘肃酒泉陈某某处购进标注KWS的甜菜种子包装袋7800条和标注品种名称KWS9103、生产商欣地公司及其种子经营许可证编号的种子标签1.6万张。刘某某、杨某某将以上购进的毛甜菜种子加工包装成KWS9103甜菜种子，陆续销往新疆各地。2010年初，刘某某联系左某某让其销售给农四师七十一团良种繁育站KWS9103甜菜种子5吨。良种繁育站将5吨中的3896.8公斤KWS9103甜菜种子销售给了七十一团职工及周边种植户，种植该批种子造成6431.22亩甜菜严重减产，农户经济损失达3311481.11元。公诉机关以硕丰公司、刘某某、杨某某、肖某某构成生产、销售伪劣种子罪，左某某构成销售伪劣种子罪，诉诸法院，要求依法追究刑事责任。
一、涉案种子不属于假劣种子，不应追究其生产、销售伪劣种子罪的法律责任。
《种子法》 第四十六条规定了假劣种子的定义和范围。据此规定，只要上述违法行为中所包装的种子有一项符合假劣种子的定义，就应认定该批种子为假劣种子，对此案件就应依据《种子法》第五十九条和《刑法》第一百四十条或第一百四十七条追究法律责任。但是，如果没有一项符合《种子法》中关于假劣种子的界定，虽然存在冒充他人包装经营种子的不法事实，也不能按照经营假劣种子的行为进行处罚。硕丰公司利用标注KWS的甜菜种子包装袋和标注品种名称KWS9103、生产商欣地公司及其种子经营许可证编号的种子标签，加工包装的种子品种名称标注的是KWS9103，标注的产地是“甘肃”，标注的种子种类、品种名称、产地等内容与实际相符，也没有证据证明涉案种子质量达不到国家标准规定的种用标准和标签标注的质量指标，所以涉案种子不属于《种子法》 第四十六条规定的假劣种子。以生产、销售伪劣种子罪追究其法律责任，是错误的。
二、种子经营者冒用他人的企业名称的行为属于不正当竞争，应当依照《产品质量法》的规定追究法律责任。
《反不正当竞争法》规定，经营者擅自使用他人的企业名称或者姓名，引人误认为是他人的商品的，是不正当竞争行为；经营者擅自使用他人的企业名称或者姓名，依照《产品质量法》的规定处罚。《产品质量法》规定：禁止冒用他人的厂名、厂址；冒用他人厂名、厂址的，责令改正，没收违法生产、销售的产品，并处违法生产、销售产品货值金额等值以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，吊销营业执照。硕丰公司在其加工、包装、销售的种子上标注欣地公司的企业名称和种子经营许可证编号的行为，违反了《种子法》第三十五条规定的种子标签真实制度；属于种子标签不合格的不正当竞争行为。依据《种子法》第六十二条规定，对“标签内容不符合种子法规定”等标签不合格的，应当“处以一千元以上一万元以下罚款”的行政责任。不正当竞争行为不属于生产销售伪劣种子的行为，不应依据《种子法》第五十九条和《刑法》第一百四十七条的规定，追究其生产、销售假劣种子的法律责任。
三、具有种子经营许可证的种子经营者冒用他人的种子经营许可证编号，不构成非法经营。
硕丰公司领取了种子经营许可证，可以加工、包装、标识、销售农作物种子。硕丰公司标注欣地公司的企业名称及其种子经营许可证编号和销售农作物种子的行为，不属于非法经营，不应对其追究非法经营的法律责任。如果种子经营者未取得种子经营许可证或者伪造、变造、买卖、租借种子经营许可证，或者未按照种子经营许可证的规定经营种子的，将构成非法经营，应当依据《种子法》第60条和《刑法》第225条规定追究其非法经营的法律责任。
四、标注农作物品种的通用名称，不侵害他人的知识产权，不应追究被告人侵害他人知识产权的法律责任。
KWS9103属于植物品种，依据《专利法》规定，不授予其专利权。甜菜尚未列入农业部植物新品种保护办公室公布的保护名录，包括KWS9103在内的所有甜菜品种，不可能被授予品种权。《植物新品种保护条例》规定，“授予品种权的植物新品种应当具备适当的名称，并与相同或相近的植物属或种中已知品种的名称相区别。该名称经注册登记后即为该植物新品种的通用名称”。《主要农作物品种审定办法》规定：“审定公告公布的品种名称，为该品种的通用名称。禁止在生产、经营、推广过程中擅自更改该品种的通用名称”。从上述规定看，无论是被授予品种权的植物新品种，还是经审定的主要农作物品种，当事人就其品种的名称均不享有独占权，有关品种名称经注册登记或审定公告后即成为该品种的通用名称。《商标法》规定，“仅有本商品的通用名称”组成的标志不得作为商标注册。本商品的通用名称不能起到商标的识别作用。本案中，KWS9103是品种名称，并且已经甘肃和新疆农作物品种审定委员会审定通过，其所代表的是一个甜菜品种。硕丰公司在种子标签上标注KWS9103，无论KWS9103是否注册商标，其仅仅表示硕丰公司生产、销售的一种甜菜种子的品种名称，而不能表明该甜菜种子的商品提供者，起不到商标的区别商品产源的作用，都不侵犯他人的注册商标专用权。

作者联系方式：武合讲　（山东贵和律师事务所 山东菏泽 274000）
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