不动产登记制度的统一虽成定局 但细节仍不明朗

我国尚未颁行专门的不动产登记法，但已列入国家立法规划。不动产登记是指登记申请人申请专门的登记机关就不动产权利的设立、转移、变更和消灭依据法定程序记载于不动产登记簿的事实。
一、当前中国的不动产登记存在“五不统一”
我国不动产登记制度方面的缺陷被大多数学者称为“五不统一”：不动产登记法律不统一，不动产登记效力的不统一，不动产登记机构不统一，不动产登记程序不统一，不动产登记的权属证书不统一。五不统一最大的真正的弊端在于不便民，造成制度成本高昂效率低下。
二、统一不动产登记效力
《物权法（草案）》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。”这里应采登记要件主义，未采取对抗要件主义。登记要件主义使得登记公示同权利移转的一致化，赋予登记公信力，较有利于交易的进行，符合市场经济条件下交易频繁的社会保护交易安全和善意第三人的价值取向。
三、不动产登记实行属地登记原则
《物权法（草案）》第十条第一款规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。” 我国目前实行的不动产登记制度基本上也算是属地管辖，但土地登记机构为了解决中央直属或者跨地区不动产登记问题采取了为分级多头登记办法。草案没有指出解决跨地区不动产登记的解决办法。
四、房地登记一体的过度性规定
《物权法（草案）》第二百六十七条规定：“ 法律、行政法规对不动产统一登记未作规定前，当事人可以向房产登记机构或者土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记。房产登记机构和土地登记机构应当通过信息共享等办法，为当事人一并办证提供便利。”由此可见不动产登记统一的范围至少明确了房地登记一体的规定。老百姓办理房产证只跑一家就可以了，可谓便民的重要体现。
五、不动产登记统一虽成定局 但细节仍不明朗
《物权法（草案）》第十条第二款规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”登记的范围、机构统一到怎样的地步，这里没有明确。尤其是不动产登记机构改革没有明确其性质和设置。这涉及国家机构改革的敏锐问题，牵动了目前不动产登记机构的前途命运。种种不明朗的争议性的内容技术性地交给了未来的不动产登记法律或行政法规。



（内蒙古自治区土地储备登记中心 武志国）


铁道部


铁路建筑施工企业百元产值工资含量包干办法
铁道部


第一条 随着我国经济体制改革的不断深入和社会主义市场经济体制的逐步建立，为了促进铁路建筑施工企业转换经营机制，进一步增强企业活力，根据国家发布的关于“百含”工作的有关规定，结合铁路建筑施工企业的实际情况，特修订《铁路建筑施工企业百元产值工资含量包干办
法》（以下简称“百含”办法）。
第二条 实行“百含”办法的人员范围为铁路建筑施工企业（不包括列入铁道部劳动工资计划中的事业单位）的全部职工和民工，不包括援外及出国劳务人员（内部职工及民工的分配办法，由企业自行制订）。
铁路建筑施工企业所属的独立核算、领取了营业执照的多种经营单位可商有关部门后纳入“百含”范围。
第三条 工资含量的范围，按照国家统计局关于工资总额组成的规定执行，另加“民工劳动报酬”。不包括提前竣工奖和由部、地方、建设单位发给的奖金以及援外、出国劳务人员的工资。
第四条 计提含量工资的产值为扣除营业税、城市维护建设税、教育费附加后的建筑施工企业总产值。
第五条 核定工资含量、计提含量工资的产值与含量工资支出的人员范围必须一致，如果产值中包括外包工程、多种经营单位完成的产值，含量工资的提取和支出也应包括其人员的工资。
第六条 按照分级管理的原则，部根据上一年度总公司、铁路局、（集团）公司“百含”完成情况和当年预计“百含”产值构成情况及其他有关规定对其工资含量调整核定。
第七条 为促进企业注重提高综合效益，部将对企业的工程质量、利润、安全生产等进行考核：
1．竣工工程的一次交验合格率应达到100％，达不到时，每减少一个百分点，扣减应提含量工资总额的0．2％；工程质量优良率低于部规定指标时，每减少一个百分点，扣减应提含量工资总额的0．1％。发生责任重大工程质量事故，按事故返工损失金颔的50％扣减应提含量
工资。对部优工程，在“百含”工资结算中适当给予奖励工资。
2．发生行车责任重大、大事故，按事故直接经济损失金额的一定比例（最多10％）扣减应提含量工资；发生职工伤亡事故按铁道部（84）铁劳人字1878号文件第四条规定罚款数额的50％扣减应提含量工资。
3．亏损企业不提（或少提）当年“百含”节余工资。
第八条 “百含”工资的结算
当年结算“百含”工资＝部核“百含”系数×计提含量工资总产值±考核增减工资
工资结算时，总公司、铁路局、（集团）公司应填报“铁路建筑施工企业‘百含’指标完成情况表”及“铁路建筑施工企业‘百含’工资结算表”。经企业劳资部门会同财务、计统、质量、安全等有关部门报经单位主管领导签章，于第二年2月底以前，一式四份分别报送部劳资司（2
份）、财务司（1份）、计划司（1份）。由部劳资司商有关部门代部办理批复手续，次年相应调整“百含”工资。
第九条 “百含”工资实行按季预提、年终结算、专款专用的办法。预提时要留有余地，年终结算多退少补。当年节余的“百含”工资从税前利润中划出，跨年度使用，以丰补歉。
第十条 各铁路建筑施工企业要严格执行国家和铁道部的各项宏观调控政策和措施，注意把握好工资总额的适度增长，做到企业工资总额的增长速度低于企业总产值的增长速度，平均工资的增长速度低于劳动生产率的增长速度。工资总额的发放要严格按铁道部的有关规定执行。
第十一条 各企业在不突破部核定的“百含”系数的前提下，应根据所属单位的具体情况，选用“建筑施工企业总产值”、“实现利润”、“上交税利”、“销售收入”以及实物工作量等不同的挂钩指标（应尽量采用2个以上的挂钩指标），制定具体的挂钩办法，报部核备。
第十二条 在企业内部分配上，要认真贯彻按劳分配原则，不搞平均主义，向技术复杂、责任重大和施工、生产一线苦、脏、累、险的岗位、人员倾斜。
第十三条 各单位的领导和有关部门要各尽其责，密切协作，总结经验，完善办法和制度；要加强思想政治工作，严肃纪律，严禁弄虚作假。
第十四条 过去有关规定与本办法有抵触的，均以本办法为准。
第十五条 本办法自1993年起实行。本办法由铁道部劳动工资司负责解释。



1993年12月13日