陈召利律师应邀做客无锡HOUSE365《地产1+1》栏目

——开发商在建工程停工，购房者如何维权？

据部分嘉友梅里香舍业主反映： 嘉友梅里香舍停工了！起因在于开发商长期拖欠工程款，导致施工方无法支付工人工资及材料款，在消极怠工3个月后，施工方终于采取了彻底停工的措施。工程复工遥遥无期，明年按期交房希望渺茫，嘉友梅里香舍业主如何有效维护自身权利？
2008年10月18日下午2点，江苏云崖律师事务所陈召利律师应邀做客无锡365房地产家居网《地产1+1》栏目，现场解析“嘉友停工事件”可能造成的后果以及业主的维权途经。【网页链接：http://wx.house365.com/lvol/live/?id=417 】
在商品房买卖的法律关系中，开发商的主要义务在于给付结果（即开发商交付合格的商品房），而非给付行为（即开发商建造商品房的过程）。因此，无论开发商在建设商品房过程中是否存在停工等情形，只要开发商能够在合同约定的履行期限届满前能履行交房义务，即不存在违约,除非双方当事人在商品房买卖合同中明确约定工程进度。
那么，这是否意味着，在交房前开发商无论存在任何行为，购房者均无法主张权利呢？答案当然是否定的。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。对于这种违约情形，我们称之为“预期违约”。不过，对于预期违约，最大的障碍在于举证。
实际上，开发商在建工程停工只是一种表象，问题在于能否据此表象判定开发商无法履行交房义务，即存在预期违约情形。根据《商品房预售合同》的约定，开发商应于2009年5月底履行交房义务。也就是距离交房时间尚有长达七个多月的时间，如果希望以开发商存在短期的停工行为来证明开发商无法履行交房义务，在法律上恐怕很难获得支持。
此外，购房者担心的是，万一开发商开发的楼盘成为烂尾楼，他们已付的购房款能否得到返还？关于这个问题，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）有明确规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。也就是说，购房者的房款返还请求权是第一顺位的，可以得到优先返还。至于购房者能够获得全额返还，则视开发商的资产状况而定。
虽然该事件目前来说希望通过法律途径解决存在一定的难度，但是这也给开发商和购房者敲醒了警钟。在目前宏观经济环境相对严峻、房地产市场不景气的情况下，购房者如何选择可以信赖的开发商，开发商如何避免引起购房者的不信任甚至恐慌，均是不可小觑的课题。

卫生部 国家国内贸易局


卫生部 国家国内贸易局

关于认真贯彻《餐饮业食品卫生管理办法》加强餐饮卫生管理工作的通知

各省、自治区、直辖市卫生厅（局），贸易厅（局）,有关新闻单位：


　　餐饮业卫生直接关系人民群众的身体健康，对稳定社会秩序和促进经济发展具有重要的作用。近年来，在各级政府和广大餐饮企业的共同努力下，我国餐饮卫生面貌得到了明显改善。但是，随着行业规模、网点数量和经营服务领域的不断扩大，当前餐饮业卫生管理工作尚存在很多不容忽视的问题，如：有的企业依然存在重经营、轻卫生的思想观念；部分从业人员专业素质较低，卫生知识与规范技术操作基础薄弱，亟待加强培训；一些餐饮摊点存在着脏、乱、差现象，基本卫生条件难以保证；无证无照经营的情况在一些地区仍然比较严重等，食物中毒事件时有发生，直接威胁着人民群众的身体健康。

　　今年6月1日，《餐饮业食品卫生管理办法》已正式实施。这对于完善《中华人民共和国食品卫生法》法规体系，提高餐饮企业自身经营水平和市场竞争能力，促进消费者的身体健康，具有十分重要的意义。各地要积极开展贯彻《餐饮业食品卫生管理办法》活动，加强餐饮卫生管理工作，现将有关要求通知如下：

　　一、加强《餐饮业食品卫生管理办法》的宣传贯彻工作。各地卫生行政部门和行业主管部门要充分认识加强餐饮业卫生管理工作的紧迫性与重要性，进一步加强餐饮卫生工作的组织领导和《餐饮业食品卫生管理办法》宣传贯彻工作，要把这次法规宣传贯彻活动作为近期食品卫生管理的一项重要内容，认真研究部署宣传贯彻工作的主要活动，把各项工作落到实处。要通过多种渠道，开展形式多样、喜闻乐见的宣传贯彻活动，进一步提高消费者和经营者的卫生意识，强化卫生观念。要在餐饮企业广泛普及卫生法规知识，积极引导消费者不在无照摊点消费，通过宣传贯彻活动，增强全社会遵守卫生法规的自觉性。

　　二、加大对餐饮业卫生监督管理的力度。各级卫生行政部门与餐饮业行业主管部门要依据《中华人民共和国食品卫生法》、《餐饮业食品卫生管理办法》和《餐饮业开业的专业条件技术要求》等法律法规和国家标准的规定，相互配合，密切合作，共同加大对餐饮业卫生监督管理的力度。近期两部门要联合组织专门力量，开展一次对现有餐饮企业的全面监督检查工作。监督检查的重点包括餐饮业经营资格、卫生管理制度、食品原料的索证制度、加工场所卫生、食品贮存卫生条件、人员卫生、餐饮具的卫生等。各地要按照有关法规和国家标准的要求，严格审查现有餐饮企业的经营卫生条件与资格，对不符合规定的餐饮企业要依法予以清理整顿；对各类非法无证经营活动，要积极协同公安、工商等有关部门，共同打击，严厉查处，维护市场秩序，规范经营行为，创造一个良好的社会餐饮卫生环境。

　　三、不断完善餐饮企业的卫生管理制度。各地要通过加强对餐饮业卫生工作的指导和服务工作，积极总结推广餐饮业自身卫生管理的先进经验，加强交流，促进提高。一方面，要指导企业建立健全卫生管理制度，将卫生管理纳入科学管理体系范畴，实行卫生责任制，严把进货的索证关，加工过程的卫生关和食品的贮存关，更好地满足广大消费者的需求。另一方面，要加强从业人员的卫生技术培训工作，增加餐饮卫生管理制度、卫生操作技术、营养卫生、开业标准等内容，进一步提高从业人员基本素质与实际技能。 四、促进行业技术进步，不断提高餐饮卫生水平。各地要积极推进餐饮企业技术改造和高新技术的推广应用，引进和吸收先进的厨房设施设备，提高企业经营的硬件条件。要加快引导和促进快餐连锁、配送与中心厨房等现代化经营方式的发展，逐步改善传统经营方式对行业卫生水平的束缚。同时，要积极推进餐饮业分等定级国家标准的实施，带动企业经营条件和经营档次的全面提高，不断提高餐饮业的卫生水平。 特此通知。 　

二000年七月五日