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高校被诉问题背后的思考(二)/高军

时间:2024-06-16 04:42:50 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9588
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高校被诉问题背后的思考(二)

高军


近年来,国内高校频繁地被学生起诉,在这些案件中,刘燕文诉北京大学及田永诉北京科技大学两案较为典型,这两个案件亦吸引了媒体的广泛关注并引起了法学界极大的兴趣,法学界为此进行了深入的探讨。高校被学生提起行政诉讼,除了暴露出目前我国高校在管理中普遍存在着一些突出的问题外,还暴露了我国高等教育方面的法学理论的薄弱及法律、法规的不健全。透过这些具体的案例所暴露的法律问题,给了我们深刻的思考和探讨的余地。
一、在我国高等教育方面,法学理论上尚有一些问题亟待解决。
首先,是对高校的法律性质的定性问题。众所周知,公办高等院校属事业单位,但对于民办高校的法律性质,至今尚无权威统一的解释。目前,民办高等教育在如火如荼地发展,但对民办高等教育方面进行规范的法律、法规却基本上都付阙如。除了《社会力量办学条例》以及民政部、教育部于2001年联合发布的《教育类民办非企业单位登记办法》、教育部于2002年发布的《关于进一步做好民办高等教育机构招生工作的意见》两部从条文到所包含的内容上均十分有限的规范性文件外,民办高等教育基本上处于“无法可依”的状况。
按照《教育类民办非企业单位登记办法(试行)》的规定,民办高等院校被命名为一个不伦不类的名称——“教育类民办非企业单位”。其产生的程序与公办高等院校完全不一样,而且其注册机构是作为社会团体登记主管部门的民政部门,因此,对民办高校的性质,定性为社会团体较为妥当。那么,接下来的问题是,公办学校与其师生之间的关系有相应的大量的法律、法规来调整,那么民办高校与其师生之间的关系应由什么法律来调整呢?其和老师之间的关系是否应适用《劳动法》或《合同法》?与学生之间的关系是否应适用《合同法》?
其次,在诸问题之中,最难以解决的是:民办高校既然属于教育机构就应负起教书育人的义务,就要对学生进行管理。但是,其制订对学生管理方面的规定的法律依据是什么?是依据《合同法》的规定还是参照对公办高等院校管理进行规范的法律、法规、规章的规定?民办高校有没有权处分学生?其处分学生的法律依据是什么?如果其有权对学生予以“勒令退学”或“开除”处分,是否必须返还学生所交纳的部分或全部学费?……
二、在我国高等教育方面,法律规定的缺位与滞后
在我国高等教育方面,法律规定的缺位最突出地表现在缺乏必要的纠纷解决机制方面。例如在对学校处分学生方面,虽然《普通高等学校学生管理规定》第64条规定了“对学生的处分要适当,处理结论要同本人见面,允许本人申辩、申诉和保留不同意见。对本人的申诉,学校有责任进行复查。”但是,直到目前为止,并没有任何法律、法规、规章对受处分的学生如何行使申诉权,包括申诉的机构、申诉的时效以及有关机构答复的期限、对申诉答复不服的,被处分的学生应当如何救济等种种问题并没有作出规定。故刘燕文自96年权利被侵犯时起,三年来一直向北大及国家教委申诉,但从北大得到的答复却总是“无可奉告”或“研究一下”即无下文。
对于受处分的学生能否向法院起诉以请求司法救济的问题,目前法律并无明文规定。对此,司法实践中的做法也不一样。如刘燕文在1997年就曾向法院起诉过,但法院以“尚无法律条文”为由不予受理,99年7月他因受田永诉北京科技大学案胜诉的鼓舞第二次起诉时,海淀区法院才以行政诉讼纠纷立案。
对受处分的学生向法院起诉法院是否立案的问题,司法实践中存在的有的法院决定立案,有的法院决定不予立案的分歧一方面使得国家司法权威受到损害,另一方面,不予立案使得当事人的合法权益根本无法得到救济,违背了现代司法制度设立的宗旨及法治社会中法院应当发挥的功能。该问题的出现,缘于法律条文的缺失以及对学校处分学生的行为的法律性质的不同理解。因为如果将其理解为行政处罚,那么受处分的学校可以通过行政复议或行政诉讼途径来救济,但是问题是高等院校并不是行政机关,并没有行政处罚权。而如果将学生处分学生的行为理解为内部管理的处分行为,那么,被处分的学生不能提起诉讼,不管是民事诉讼,还是行政诉讼。但是,学校对学生的处分严重的可以将学生勒令退学或开除,如此严厉的处分使学生的宪法所赋予的受教育权被剥夺,而且依据《普通高等学校学生管理规定》,对学生的处分须必记入学生档案并不得撤销前科,被处分的学生将背一辈子黑锅,“一日有罪,终身有罪”。因此,在对待学生被处分,尤其是被勒令退学或开除的处分问题上,被处分学生如诉诸司法,虽然目前法律尚无明文规定,但从法理上讲,司法则不应对之保持沉默。
在高等教育方面,法律的滞后与缺位相比显得更为明显和突出。例如,现在我国高考已取消了对考生年龄、婚姻状况的限制,但是在硕士研究生及博士研究生招生中却仍然对考生有年龄的限制,而且对本专科生仍然禁止在校期间结婚等。我国的《教育法》与《高等教育法》分别于1995年与1999年施行,其与时代脱节之处并不多,但由于这两部法律规定得都比较原则、笼统和抽象,在高校管理及司法实践中较少有实用性。但对于与高校管理及与高校学生有着密切关系的《学位条例》、《高等学校学生行为准则》及《普通高等学校学生管理规定》却分别于1981年、1989年、1990年实施,它们之中自实施之日起至今最长的有21年,最短的也有12年。众所周知,在改革开放至今的二十多年里,尤其是近些年,我国高等教育在突飞猛进的发展,这些当初计划经济占主导地位时期由“政府推进型”立法所产生的法规本身就笼统、粗糙,加之近些年社会经济、文化的迅速发展及人们观念的急骤改变,我国高等教育面临着前所未有的新的形势,这些法规在新形势面前已显得“力不从心”。例如《普通高等学校学生管理规定》第63条规定对有品行极为恶劣,道德败坏者,学校可酌情给予勒令退学或开除学籍处分。在高校管理中,对于学生偷食禁果者的处分一般都套用该规定而对其予以勒令退学或开除的处分。但是,对于偷食禁果的学生是否属于“品行极为恶劣,道德败坏者”,在今天安全套自动售货机已堂而皇之设置在一些大学校园内的“新形势下”,是否能继续延用以前的思维值得进一步思考。
可喜的是,有关部门已经注意到教育管理类法律、法规、规章滞后于时代要求的问题并正着手予以解决。日前在南京召开的研究生学籍管理工作会议上,教育部高校学生司综合处一位负责人在会上透露,现行的《研究生学籍管理规定》是1995年颁布的,已落后于高校扩招的新形势,会议决定修改并加以完善,修改后研究生学籍管理规定将有较大的放宽,突出了以人为本思想,适当放宽研究生学籍、在校时间,允许婚后有子女的研究生把孩子带大,再重新回校攻读学位等。
三、田永诉北京科技大学案及刘燕文诉北大案两案一审判决的创新。
田永诉北京科技大学案判决的创新之处在于对该案以行政诉讼纠纷而立案的理由的阐述上。海淀区法院认为:在我国目前情况下,某些事业单位、社会团体,虽不具有行政机关资格,但法律赋予它们行使一定的行政管理权,这些单位、团体与管理相对人之间不存在平等的民事关系,而是特殊的行政管理关系。他们之间因管理行为而发生的争议,不是民事诉讼,而是行政诉讼。尽管《中华人民共和国行政诉讼法》第25条所指的被告是行政机关,但是为了维护管理相对人的合法权益,监督事业单位、社会团体依法行使国家所赋予的行政管理职权,将其列为行政诉讼的被告,适用行政诉讼来解决它们与管理相对人之间的行政争议,有利于化解社会矛盾,维护社会稳定。笔者读到此处,不禁击节叫好,此段文字是目前我国法官在判决中对法院的功能和对行政诉讼法有关条文所作的最精彩的法理解释!
但是,有人却对法官以上的解释颇有微词并从学理上予以反驳。但是,问题是,如果法院不以行政诉讼案件立案,能以民事诉讼案件立案吗?如果法院不立案,田永被侵犯的合法权利如何才能得到救济?难道要等到有了明确的法律规定后才予以立案吗?而启动制订法律或修改法律的程序是那么容易的吗?如果让田永等下去,等到有关的法律出台后再起诉,到时候法院才予以立案,但最终判决的结果会不会像刘燕文诉北大案那样最终因“超过诉讼时效”而被驳回诉讼请求呢?如果不立案,法院的功能到底是什么呢?对于法院的功能,棚濑孝雄认为,审判制度的首要任务就是纠纷的解决。卢埃林则更进一步指出,解决争端是法院最为重要的职能,在英美法系的一些国家,例如美国的司法实践中,除了所谓的政治问题(如外交、国家安全、战争权力等),几乎所有的纠纷都可以诉诸法院。因此,从定纷止争、解决争端的角度出发,法院不应对田永的司法救济请求置之不理。如果法院对田永的权利被侵犯以如对刘燕文第一次起诉北大时因“没有法律规定”而不予立案,难道田永只能向隅而泣或采取私力救济吗?在这种情况下,法院定纷争止的功能体现在何处呢?人们又为什么需要法院和怎么能信任司法制度呢?值得我们反思的是,正是受田永案法院受理并胜诉的鼓舞,刘燕文才于99年7月第二次向法院起诉并被法院受理。从中我们这难道不能看出司法实践在进步吗?
刘燕文诉北大案一审判决中最为精彩之处在于法官对法律所作的灵巧和智慧的解释。可能是法官也认为校学位评定委员会外行对内行论文进行实质审查的制度的荒谬与不合理,故在对《学位条例》第10条规定的“毕业论文在校学位评定委员会审查时,须经全体成员过半数通过”方授予学位的规定的理解上,法院判决采纳了刘燕文诉讼代理人的意见,即将“经全体成员过半数”理解为“批准的决定应当经过半数的赞成票才能通过,同样,不批准的决定应当过半数的反对票才能通过。”因刘的论文在校学位评定委员会审查时评委中6票赞成,3票弃权,7票反对,不批准的决定并未超过半数,故判决撤销北大作出的不颁发刘燕文学位的决定,责令北大组织学位评定委员会重新对刘的论文进行审查决定是否颁发其学位。从这里,我读到了英美法系国家如霍姆斯、卡多佐、丹宁等大法官们的“金子般的心”!笔者认为,虽然其解释与将“经全体成员过半数通过”理解为“只有超过半数的成员赞成才能授予学位,没有超过的就不授予”的惯常解释截然不同,但审理该案的法官正确地理解并精确地把握了法律的精神。因为法律是死的,只有司法实践之树才是常青的,在对待一些按照“正常的理解”会侵犯到当事人的合法权利的模糊的法律规定的理解问题上,作为以“活的法律”而著称的法官完全可以而且完全有责任对之作出“非正常”的解释,以使个案纠纷的解决符合公平、正义的法律精神。
但是,却有相当一部分人对法官的以上解释表示了不满甚至愤怒,并从“理论上”予以了细致的阐述。但笔者坚持认为,司法实践需要法官的学识和智慧,需要法官的积极开拓与创新,而不能冥顽不化地抱着我们属大陆法系成文法国家,法官只有被动地适用法律的义务,而无创造法律、解释法律的权利的教条不放。至于有人认为了开了法官“自由解释”法律的先河后,由于我国法官的整体素质不高,如果纷纷效仿将出现灾难性的后果,笔者认为这种忧虑是不必要的,因为在我国,法官审理案件并不需要遵循先例,而且一审判决错误还有二审可以纠正。更何况随着司法考试制度的实行与司法改革的深入,我国法官的整体素质正在逐渐的提高。如果总是抱着因为我国法官的整体素质低,因而他们不能也没有能力去创新的看法,实际上是将法官的作用仅仅当成了“自动售货机”或电脑,我们只能说这是对我国法官的一种污辱。
事实上,正如“理论家”们所希望的那样,北大还是上诉了,法院最终作出的判决是最巧妙的中国式的判决——以超过诉讼时效为由驳回起诉。判决根本不涉及任何是非曲折的问题,是非曲折问题永远地留给了法学家们去探讨。一切都结束了,捍卫权威和传统的人们最终如愿以偿了。
笔者始终坚信:任何理论,不管它是如何的先进,如何的美妙,如果一旦论为教条,其结果只能是使人作茧自缚、画地为牢最终使人困入其中而不能自拔。如果没有马伯里诉麦迪逊案判决中首席大法官马歇尔巧妙地解释,美国可能就不会诞生违宪审查制度;如果没有联邦最高法院大法官们对宪法所作的灵活的解释,美国历史上的多次宪法危机可能就无法化解,最终的结果可能要么是危机演化成动乱或革命,要么是美国宪法被一次次地废除或修改。无论是从“理论上”论述田永案和刘燕文案一审判决的“不合法”、“不合理”或法官的“越权”是多么的严密,无论论述者的学术水平有多高,我只能援引北大的一位毕业生余杰在《火与冰》中的一句话:“与真理、自由脱钩的知识形同大便。”话虽俗了点,但道理却确是这样的。

重庆市城镇房地产交易管理条例

重庆市人大常委会


重庆市人民代表大会常务委员会公告〔2011〕第19号


   《重庆市城镇房地产交易管理条例》已于2011年5月27日经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第二十四次会议审议通过,现予公布,自2012年1月1日起施行。

   重庆市人民代表大会常务委员会

   2011年5月27日



重庆市城镇房地产交易管理条例


(2002年6月7日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十次会议通过,2011年5月27日重庆市第三届人民代表大会常务委员会第二十四次会议修订 )



  第一章 总 则

  第一条 为了规范城镇房地产交易行为,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产市场健康发展,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律和行政法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 在本市城市、镇规划区国有土地上的房地产交易、房地产中介服务及其相关管理活动,适用本条例。

  本条例所称房地产交易,包括房地产转让、抵押和房屋租赁。

  第三条 市房地产行政主管部门负责本市房地产交易的监督管理工作。区县(自治县)房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产交易管理工作。市和区县(自治县)房地产交易管理机构负责房地产交易管理的日常工作。

  公安、建设、规划、工商、价格、税务、银监等部门应当按照各自职责,协助房地产行政主管部门做好房地产交易管理工作。

  第四条 房地产交易应当签订书面合同。

  市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定房屋买卖、租赁和房地产中介服务合同的示范文本,供当事人选择使用。

  第五条 房地产行业组织应当加强行业自律、规范行业行为、制定行业标准、培训从业人员,提高房地产行业服务水平,促进行业健康发展。

  第二章 房地产转让

  第一节 一般规定

  第六条 房地产转让包括:

  (一)买卖;

  (二)赠与;

  (三)产权调换;

  (四)以房地产清偿债务;

  (五)以房地产合作开发、作价入股,或者因收购、兼并、合并,房地产权属发生转移;

  (六)法律、行政法规规定的其他情形。

  第七条 房地产转让应当符合法律、法规的规定。

  附有违法建筑的房地产不得转让。城乡规划主管部门等有权机关认定房地产附有违法建筑的,应当在三个工作日内书面告知房地产行政主管部门,房地产行政主管部门应当对该房地产实施转让和抵押限制。城乡规划主管部门等有权机关认定其违法情形消除的,应当在三个工作日内书面告知房地产行政主管部门,房地产行政主管部门应当解除转让和抵押限制。

  第八条 房地产转让当事人应当向房屋所在地房地产交易管理机构申请登记并如实申报成交价格,按照国家及本市的规定缴纳税费。

  第九条 房地产转让人应当向受让人如实告知房地产权属状况、质量安全现状和有关抵押关系、共有关系、租赁关系等情况。

  第十条 房地产转让应当按照房屋基本单元进行转让。

  第十一条 建筑设计为独立成套的住宅,不得分割拆零转让。

  非住宅需要改变原登记的基本单元进行转让的,转让人应当将变更方案报规划、建设、消防等行政主管部门审查批准。规划、建设、消防等行政主管部门应当于二十个工作日内作出是否同意变更的决定。房地产行政主管部门根据经审查批准的基本单元变更方案办理房屋权属登记。

  第二节 商品房销售

  第十二条 商品房销售包括商品房预售和商品房现售。鼓励商品房现售。

  第十三条 商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格,并载入商品房买卖合同。交易当事人发生面积纠纷时,应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。

  第十四条 商品房预售实行许可制度。取得商品房预售许可,应当具备下列条件:

  (一)持有营业执照和房地产开发资质证书;

  (二)签订土地使用权出让合同或者取得土地使用权批准文件,并取得土地使用权证书;

  (三)取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证;

  (四)拟预售的房屋为八层以下的,完成主体建筑封顶;九层以上的,已建房屋建筑面积达到规划批准的拟建房屋面积的二分之一以上;

  (五)与预售资金监管银行、工程监理机构签订商品房预售资金监管协议;

  (六)制定临时管理规约、签订前期物业服务合同并在项目所在地房地产行政主管部门备案;

  (七)制定商品房预售方案,预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期、质量责任承担主体及方式、拟售价格等内容;

  (八)涉及房屋征收补偿的,取得房屋征收部门出具的相关证明;

  (九)拟预售商品房占用范围内的土地使用权已设立抵押权的,取得抵押权人同意预售的书面证明;

  (十)合作开发房地产各方申请共同取得预售许可的,应当共同取得土地使用权,并签订房地产合作开发合同;

  (十一)法律、行政法规规定的其他条件。

  未取得商品房预售许可,不得进行商品房预售或者以任何形式向潜在预购人收取费用。

  第十五条 渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区的商品房预售许可由市房地产行政主管部门核发,其他地区的商品房预售许可由所在区县(自治县)房地产行政主管部门核发。

  房地产行政主管部门自收到申请之日起七个工作日内,对符合条件的申请人按项目或者按幢核发商品房预售许可证。

  第十六条 商品房预售许可证应当载明预售人名称,预售商品房位置、幢号、楼层、用途、建筑面积等内容。

  准予预售的商品房总建筑面积不得超过国有土地使用权出让合同约定的计价总建筑面积,并符合建设工程规划许可证及附图、附件的要求。

  商品房预售人需要调整商品房预售许可证规定内容的,应当办理商品房预售许可证变更。

  第十七条 取得商品房预售许可证的房地产开发企业,应当在十日内一次性公开全部准售房源,按照价格主管部门的规定明码标价对外销售。

  第十八条 房地产开发企业预售商品房的,售房现场应当设立公示栏,并公示以下证件和信息:

  (一)商品房预售许可证;

  (二)载明土地权属信息的房地产权证;

  (三)预售商品房涉及的房地产抵押信息;

  (四)房地产开发资质证书;

  (五)预售资金监管银行及监管账号;

  (六)每套预售商品房套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格;

  (七)代理商品房销售委托书、房地产经纪服务机构营业执照、房地产经纪机构备案证明;

  售房现场应当设立信息查询处,提供以下信息查询:

  (一)项目规划总平面图;

  (二)建设工程规划许可证;

  (三)建筑工程施工许可证;

  (四)商品房预售面积预测绘报告书;

  (五)经工商行政管理部门备案的商品房买卖合同格式文本及附加条款。

  第十九条 商品房预售人应当按照规定将商品房买卖合同报送房地产行政主管部门登记备案。未经登记备案的商品房买卖合同,不得对抗第三人;由此造成的损失,由预售人承担。

  已实行商品房买卖合同网上签约、联机备案的地区,预售人与预购人应当网上签订合同,同时将合同的基本信息传送给房地产交易管理机构进行网上登记备案。预购人网上登记备案后可以到预售房屋所在地房地产交易管理机构领取预购商品房买卖合同登记备案证明。

  未实行商品房买卖合同网上签约、联机备案的地区,预售人应当在签约之日起十五日内向预售房屋所在地房地产交易管理机构申请办理登记备案手续。房地产交易管理机构应当自受理之日起五个工作日内向买卖双方出具预购商品房买卖合同登记备案证明。

  已登记备案的合同需要变更或者解除的,交易双方应当向房地产交易管理机构提交书面申请。

  预售人与预购人签订商品房买卖合同后,可以依法申请预告登记。

  第二十条 商品房预售人应当从发放该项目按揭贷款的银行中选择一家银行作为预售资金监管银行,并设立预售资金监管账户。一个商品房预售许可证只能设立一个预售资金监管帐户。

  预售资金由预售资金监管账户开户银行代为收取。办理按揭贷款的银行应当在办理抵押权预告登记之日起五日内将预购人的按揭贷款直接划入该项目预售资金监管账户。

  第二十一条 商品房预售资金由预售人、预售资金监管银行、工程监理机构共同监管。预售人、预售资金监管银行、工程监理机构应当签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金监管协议示范文本由市房地产行政主管部门制定。

  预售资金应当用于预售项目的工程建设,在项目竣工验收备案前,预售人不得将预售资金挪作他用。

  预售人使用预售资金时,应当持工程监理机构按照工程实际进度出具的项目预售资金使用计划证明,向预售资金监管银行提出划款申请。未提供工程监理机构出具的证明,预售资金监管银行不得直接向预售人划款。

  预售资金使用情况应当向预购人公示,供预购人查询和监督。项目所在地区县(自治县)房地产行政主管部门在对辖区内商品房预售资金的使用情况进行监督检查时,需查阅相关资料的,预售人、预售资金监管银行和工程监理机构应当予以配合和协助。

  工程监理机构出具虚假证明或者预售资金监管银行监管不当,给预购人造成损失的,由过错方与预售人承担连带责任。

  第二十二条 预售人改变已经预售商品房项目的建筑容积率或者户型、结构、楼层、用途,必须经规划等行政主管部门依法批准,并委托原测绘机构对预售面积进行重新测算,方可办理商品房预售许可证变更手续。

  预售人经批准改变已预售商品房的建筑设计,涉及合同约定的预购人权益的,预售人应当在批准之日起十日内,书面通知预购人,与预购人协商变更或者解除商品房买卖合同,并在变更或者解除合同之日起十五日内,向原合同登记备案机构办理合同登记备案变更或者注销。

  预售人改变合同约定,给预购人造成损失的,由预售人承担相应赔偿责任。

  第二十三条 预售人依法转让在建商品房项目的,应当自申请转让之日起,停止预售。在批准转让之日起十五日内,书面告知预购人,并在本市公开发行的报刊上公告。

  项目受让人再行预售商品房的,应当重新申领商品房预售许可证。

  预购人在被告知之日起三十日内,有权解除商品房买卖合同。预售人和预购人应当在解除合同之日起十五日内到原登记备案的房地产交易管理机构办理合同登记备案注销。预购人愿意继续履行商品房买卖合同或者在被告知之日起三十日内未提出异议的,原预售人的权利义务全部转移给项目受让人。项目受让人应当在取得商品房预售许可证后,与预购人重新签订买卖合同,并向房地产交易管理机构办理变更登记。

  第二十四条 预购商品房再转让的,预购人应当书面告知预售人,再转让双方应当在原合同上记载有关合同权益转让事项,并向原登记备案的房地产交易管理机构办理合同登记备案变更。

  法律、法规对预购商品房再转让另有规定的,从其规定。

  第二十五条 商品房项目竣工验收合格,并依法办理建设工程竣工验收备案后方能交付使用。

  第二十六条 商品房现售的,房地产开发企业应当自商品房买卖合同签订之日起三十日内,为购房人办理申请房地产权属登记的手续,并取得房地产行政主管部门出具的登记受理通知书。

  商品房预售的,预售人应当自预售商品房交付使用之日起六十日内,为预购人办理申请房地产权属登记的手续,并取得房地产行政主管部门出具的登记受理通知书。

  因房地产开发企业的原因,致使购房人无法办理房地产权属登记的,双方有约定的按照约定处理;未约定的,房地产开发企业应当依法承担民事责任,购房人可以要求解除商品房买卖合同。

  第二十七条 房地产开发企业或者其委托的房地产中介服务机构销售商品房,不得有下列行为:

  (一)采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;

  (二)采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房;

  (三)法律、法规禁止的其他行为。

  第三章  房地产抵押

  第二十八条 房地产抵押,应当采取书面形式订立抵押合同,并向所在地房地产行政主管部门申请办理抵押登记。

  第二十九条 抵押权存续期间,抵押房地产需要被征收的,抵押人应当及时通知抵押权人,债务人可以提前清偿债务或者提供其他担保。

  债务人不提前清偿债务或者不提供其他担保的,征收补偿取得的产权调换房地产为抵押财产;货币补偿的,抵押人应当将征收补偿价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

  第三十条 已设定抵押的房地产,抵押人如需对房屋翻建、扩建或者改变用途时,应当取得抵押权人的书面同意,对抵押合同的内容作相应变更,并到原抵押登记机构办理抵押变更登记。

  第三十一条 拟售商品房占用范围内的土地使用权或者在建工程已设立抵押权的,经抵押权人书面同意并向购房人明示该房地产已抵押的情况,或者解除抵押后方可销售。

  预售人不得将已经预售的商品房设定抵押。

  第四章  房屋租赁

  第三十二条 房屋租赁包括现房租赁和商品房预租。

  房屋出租人将房屋发包给他人经营,或者以合作、联营的名义让渡房屋使用权,视为房屋租赁。

  第三十三条 有下列情形之一的房屋不得租赁:

  (一)未取得房屋权属证明文件的;

  (二)未取得商品房预售许可的;

  (三)未经批准改变房屋用途的;

  (四)已被鉴定为危险房屋的;

  (五)司法机关和行政机关依法查封或者以其他形式限制房屋出租的;

  (六)属违法建筑的;

  (七)法律、法规规定的禁止租赁的其他情形。

  第三十四条 出租人应当履行下列义务:

  (一)不得向未提供有效身份证件的个人出租房屋;

  (二)对出租房屋进行安全检查,及时发现和排除安全隐患;

  (三)在规定期限内依法如实申报、缴纳房屋租赁相应税费;

  (四)出租已抵押房地产,应当书面告知承租人;

  (五)向承租人出示依法办理的房屋权属证明;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第三十五条 承租人应当履行下列义务:

  (一)按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋,不得擅自改变房屋使用性质或者实施其他违法建设行为。发现承租房屋有安全隐患的,应当及时告知并配合出租人予以消除;

  (二)提供真实有效证件,配合相关管理部门的管理;

  (三)法律、法规规定的其他义务。

  第三十六条 租赁房屋应当具备基本使用条件并保障承租人的住用安全,并不得损害公共利益以及相邻权利人的合法权益。

  第三十七条 房屋租赁双方应当签订书面合同。房屋出租人、代理出租人或者其委托的房地产中介服务机构应当自合同签订之日起三十日内向出租房屋所在地房地产行政主管部门办理房屋租赁合同登记备案手续。符合条件的,房地产行政主管部门应当自受理申请之日起三个工作日内核发房屋租赁合同登记备案证明。不符合条件的,向当事人出具不予租赁合同登记备案通知单。

  经登记备案的房屋租赁合同约定事项发生变更的,应当在十日内到原登记机构申请变更登记。

  第三十八条 承租人在租赁期限内,将承租房屋转租给他人的,应当征得出租人同意,签订房屋租赁合同或者转租协议,并到房地产行政主管部门办理登记备案手续。

  第三十九条 房屋租赁双方当事人解除或者终止房屋租赁合同的,应当到房地产行政主管部门办理注销登记备案。

  第四十条 房地产、公安、工商、税务等行政管理部门应当建立房屋租赁管理协作和信息共享机制,按照各自职责,相互配合,加强房屋租赁市场综合管理。

  第四十一条 物业服务企业应当配合房地产等行政主管部门对出租房屋的管理。

  第五章 房地产中介服务

  第四十二条 房地产中介服务包括房地产价格评估、房地产经纪、房地产咨询等。

  房地产价格评估,按照国家和本市相关规定执行。

  第四十三条 房地产经纪、房地产咨询机构及其分支机构应当在取得工商营业执照或者办理工商营业执照变更之日起三十日内,持下列资料向经营场所所在地的房地产行政主管部门申请备案:

  (一)备案申请;

  (二)工商营业执照;

  (三)聘用人员名册;

  (四)业务、财务管理的相关制度;

  (五)市房地产行政主管部门规定的其他资料。

  法律和行政法规对房地产中介服务机构及其执业人员规定了资质、资格许可的,应当提交取得许可的证明。

  房地产行政主管部门应当自受理备案申请之日起五个工作日内审查完毕,符合备案条件的,出具备案证明。

  第四十四条 房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容:

  (一)营业执照和备案证明;

  (二)服务项目、内容和标准;

  (三)业务流程;

  (四)收费项目、依据、标准;

  (五)交易资金监管方式;

  (六)信用档案查询方式、投诉电话、价格举报电话;

  (七)房地产行政主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务相关示范合同文本;

  (八)法律、法规规定的其他事项。

  第四十五条 经房地产经纪机构居间或者代理的房屋买卖,应当按照有关规定实行网上签约。

  第四十六条 房地产经纪、房地产咨询人员应当加入一个相应的中介服务机构,并按规定办理执业注册。未取得注册证书的房地产经纪、房地产咨询人员不得从事房地产经纪、房地产咨询业务。

  第四十七条 房地产经纪、房地产咨询业务,应当由房地产经纪机构、房地产咨询机构统一承接后交由注册的执业人员执行。房地产中介服务人员不得以个人名义承接业务。

  第四十八条 房地产经纪机构或者经纪人员不得代为收取客户交易资金、定金和相关税费。

  房地产交易资金支付方式由当事人约定。通过房地产经纪机构居间或者代理成交的二手房买卖,当事人可以选择自行支付交易资金,也可以通过房地产经纪机构或者交易保证机构在银行开设的客户交易资金专用存款帐户划转交易资金。客户交易资金专用存款帐户的资金不属于房地产经纪机构或者交易保证机构的资产。

  二手房交易资金专用存款帐户应当向交易双方当事人公开,供交易双方当事人查询和监督。二手房交易资金监管不当给当事人造成损失的,由过错方承担责任。

  第四十九条 房地产经纪、房地产咨询机构及其从业人员不得有下列行为:

  (一)伪造、涂改、转让、租借房地产经纪机构备案证明、执业资格证书、注册证书、执业专用章;

  (二)允许他人以自己的名义从事房地产经纪、咨询业务;

  (三)同时在两个以上的房地产经纪机构、房地产咨询机构执业;

  (四)虚构事实或者隐瞒真相,误导、欺诈当事人或者赚取交易差价;

  (五)与一方当事人串通,损害另一方当事人利益;

  (六)索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物,或者利用工作之便牟取其他不正当收入;

  (七)从事经济适用住房、公共租赁住房等保障性住房的经纪业务;

  (八)法律、法规禁止的其他行为。

  第六章 监督管理

  第五十条 房地产相关行政管理部门,应当对房地产转让、中介、租赁行为进行监管,及时查处违法行为。

  第五十一条 房地产行政主管部门和其他有关部门依法对房地产交易和中介服务进行监督检查,有权采取以下措施:

  (一)进入有关单位办公场所、经营场所现场进行检查;

  (二)要求有关单位和人员就监督事项涉及的问题进行解释和说明;

  (三)要求有关单位和人员提供与监督事项有关的文件、资料并进行复制;

  (四)拍照、摄像、记录与检查事项有关的情况;

  (五)责令有关单位和个人停止违反法律、法规的行为;

  房地产行政主管部门和其他有关部门工作人员履行前款规定的监督检查职责时,应当不少于二人,并出示执法证件。被监督检查的单位及个人应当予以配合,不得妨碍和阻挠依法进行的监督检查活动。

  第五十二条 房地产行政主管部门应当建立举报投诉制度。对受理的举报投诉,应当在十五个工作日内作出处理决定并书面回复,十五个工作日内不能作出处理决定的,经房地产行政主管部门负责人批准,可以延长十个工作日。

  对不属于房地产行政主管部门职责范围的举报投诉,应当在五个工作日内移交相关部门处理。

  第五十三条 房地产行政主管部门在监督管理活动中,发现违法行为的,应当按照规定发出责令停止违法行为通知书;情节严重的,可采取在销售现场和办公场所公示违法行为、暂停楼盘销售、暂停其交易登记以及暂停其资产转移登记手续办理等限制措施,责令其限期改正。改正后,应当及时解除限制措施。

  第五十四条 房地产相关行政管理部门应当将房地产开发企业和房地产中介机构的违法行为记入其信用档案,并向社会公布;对违法情节严重的,对其从事房地产开发和经营项目的立项、规划、用地、预售许可、资质审批等予以限制。

  第七章 法律责任

  第五十五条 违反本条例第十一条规定,未经批准擅自变更房屋基本单元进行转让的,由规划、建设、消防等行政主管部门按照相关规定给予行政处罚。

  第五十六条 违反本条例第十三条、第十七条规定,房地产开发企业未按照规定公布价格,明码标价对外销售的,由价格主管部门依法查处。

  第五十七条 违反本条例第十四条规定,房地产开发企业未取得商品房预售许可预售商品房的,由房地产行政主管部门责令其停止预售活动,退还预售款,并处已收取预售款百分之五以上百分之十以下的罚款。

  第五十八条 房地产开发企业有下列情形之一的,由房地产行政主管部门责令改正,处一万元以上三万元以下的罚款;拒不改正的,吊销其房地产预售许可证:

  (一)违反本条例第十七条规定,未在规定时间内一次性公开全部房源进行预售的;

  (二)违反本条例第十八条规定,售房现场未达到标准的;

  (三)违反本条例第二十条规定,未按规定确定预售资金监管银行,设立预售资金监管帐户的。

  第五十九条 违反本条例第十九条规定,房地产开发企业未按规定办理商品房预售合同登记备案的,由房地产行政主管部门责令其补办登记备案手续;拒不补办的,处以转让价款百分之五以上百分之十以下的罚款。

  第六十条 预售资金监管银行未履行预售资金监管职责,给预购人造成损失的,由金融监管部门依法查处,房地产行政主管部门可依法禁止其从事房地产预售资金监管业务。

  按揭贷款发放银行违反本条例第二十条规定未按期划款的,由金融监管部门责令限期改正,逾期不改的,依法给予行政处罚;由此给预购人造成损失的,按揭贷款发放银行依法承担民事责任。

  工程监理机构违反本条例第二十一条规定的,由建设行政主管部门依法给予行政处罚。

  第六十一条 违反本条例第二十七条规定,房地产开发企业或者其委托的房地产中介服务机构采取返本销售或者变相返本销售的方式销售房屋的;或者采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工房屋的,由房地产行政主管部门责令改正,并处一万元以上十万元以下罚款。

  第六十二条 房地产开发企业有下列行为之一的,由房地产行政主管部门处已收转让价款一倍以下的罚款:

  (一)将已经办理合同登记备案的商品房再出售给他人;

  (二)未明示商品房已设定抵押的事实而将已办理抵押登记的商品房出售给他人;

  (三)将已经预售的商品房设定抵押的。

  第六十三条 出租人、承租人违反本条例第三十三条、第三十四条和第三十五条规定的,由公安、房地产、工商、税务等部门按照相关规定予以处罚。

  第六十四条 违反本条例第四十三条规定,从事房地产中介服务未按照规定申请备案的,由房地产行政主管部门责令限期补办备案,逾期不补办的,处一万元以上三万元以下罚款,并处房地产中介服务机构法定代表人一万元以上三万元以下罚款。

  第六十五条 违反本条例第四十五条、第四十七条规定,由房地产行政主管部门责令其限期改正,可并处一万元以上三万元以下的罚款。

  第六十六条 违反本条例第四十八条、第四十九条规定的,由房地产行政主管部门责令改正,拒不改正的,对单位处五万元以上三十万元以下罚款,对个人处五千元以上三万元以下罚款;情节严重的,对单位处六个月以上两年以下停业整顿,对个人由原注册机关吊销注册证书。

  第六十七条 房地产开发企业违反本条例规定挪用或者侵占商品房预售资金的,由房地产行政主管部门责令其停止预售活动,并限期改正;逾期未改正的,吊销商品房预售许可证,并可由建设行政主管部门降低或者取消其开发资质。

  第六十八条 房地产交易管理机构及其工作人员在房地产交易登记工作中,不遵守法定期限及程序的,由房地产行政主管部门责令改正,并可视其情节轻重给予处分。

  第六十九条 房地产行政主管部门及其工作人员有徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权、索贿、受贿等违法违纪行为的,由有权机关依法给予行政处分。

  第七十条 违反本条例规定,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八章 附 则

  第七十一条 本市公共租赁房的交易管理不适用本条例。

  第七十二条 本条例下列用语的含义是:

  (一)房地产转让,是指房地产权利人通过合法方式将其房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权转移给他人的行为。

  (二)房屋基本单元,是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。

  (三)商品房,是指由房地产开发企业开发建设并向社会公开销售的房屋。

  (四)商品房预租,是指房地产开发企业取得商品房预售许可后,以在建的商场、铺面、市场摊点或者办公用房向社会公开招租和以在建商品住宅、公寓楼对外出租的行为。

  (五)商品房现售,是指房地产开发企业将已竣工验收合格并办理房地产权属登记的商品房出售给购房人,并由购房人支付房价款的行为。

  (六)商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人,并由购房人支付定金或者房价款的行为。

  (七)返本销售,是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

  (八)售后包租,是指房地产开发企业以一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

  第七十三条 本条例自2012年1月1日起施行。






  交通肇事罪,是指违反交通运输管理法规,因而发生重大事故,致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的行为。在理论上,关于交通肇事罪的定义一般都是依据我国现行《刑法》第133条的规定来表述的,该条规定:“违反交通运输管理法规,因而发生重大事故,致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的,处三年以下有期徒刑或者拘役;交通运输肇事后逃逸或者有其他特别恶劣情节的,处三年以上七年以下有期徒刑;因逃逸致人死亡的,处七年以上有期徒刑。”这是我国关于交通肇事罪立法的明确规定。关于交通肇事罪的犯罪构成要件,刑法理论上存在较大争议,以下笔者浅谈自己的一些见解。
一、交通肇事罪的客体。关于交通肇事罪的客体理论上有多种表述,如“交通运输安全”、“交通运输的正常秩序和人民生命财产安全” 、“交通安全,即与交通有关的不特定人的生命、健康和公私财产的安全”,如此等等,由于现行刑法关于交通肇事罪客体规定的抽象性,因而在理论上关于交通肇事罪客体的不同观点亦属正常。一种观点认为交通肇事罪的客体交通运输安全包括航空交通运输安全、铁路交通运输安全、公路交通运输安全和水路交通运输安全。但由于我国《刑法》第131条、132条作出了关于重大飞行事故罪和铁路运营安全事故罪的特别规定,当航空人员和铁路职工违反相关规定造成重大飞行事故或者铁路运营安全事故时,就以现行《刑法》第131条、132条的规定定罪处罚,而当非航空人员和非铁路职工实施上述行为时则以交通肇事罪定罪处罚。如果交通肇事罪的客体不包括航空交通安全和铁路交通安全,非航空人员和非铁路职工实施的上述行为将无罪可定,形成法律漏洞。所以他们认为交通肇事罪的客体包括航空交通运输安全和铁路运输俺去。上述观点无疑具有一定的合理性,其从防止我国刑法出现漏洞出发,这是值得我们肯定的,但笔者认为如果把交通肇事罪的客体扩大到铁路运输安全和航空运输安全,这又是笔者所不可接受的。笔者认为把交通肇事罪的客体界定为“公路,城市及水上交通运输安全”是完全可以的。
   从1997年修订刑法的指导思想来看,立法者意图是使刑法分则关于不同犯罪的条文具体化和明确化,增加可操作性,因此把原刑法关于交通肇事罪一个条文扩展为今天的交通肇事罪、重大飞行事故罪和铁路运营安全事故罪,立法者本意是根据航空人员和铁路职工实施同类犯罪行为的自身特点加强对他们管理。否则,航空人员、铁路职工违反规章制度,造成重大飞行事故或铁路运营安全事故,分别对他们按照《刑法》第131条、132条重大飞行事故罪和铁路运营安全事故罪定罪处罚,最高刑只有7年,而非航空人员或非铁路职工实施同样行为却对他们按照交通肇事罪定罪处罚,最高刑为15年(因逃逸致人死亡),这很明显有违刑法公正原则。因此,笔者认为明确把交通肇事罪的客体界定为“公路、水上和城市交通运输安全”,以彰显本罪和《刑法》第131条重大飞行事故罪和132条铁路运营安全事故罪的区别,是正确的。
   二、交通肇事罪的客观方面。交通肇事罪的客观方面表现为,行为人违反交通运输管理法规,因而发生重大交通事故,致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的行为。对此笔者认为应从以下几个方面把握:
1、必须有违反交通运输管理法规的行为。这里的交通运输管理法规是指公路、水上和城市交通运输中的各种交通规则、操作规程、劳动纪律等各种管理法规。
2、必须发生重大交通事故,发生致人死亡、重伤或者公私财产遭受重大损失。交通肇事罪是典型的过失犯罪,根据刑法过失犯罪理论,本罪必须以重大交通事故为必要条件。虽有违章事实,但未造成法定的严重后果的,只能由交通行政管理部门给予行政处罚,而不能以本罪论。根据2000年11月10日最高人民法院《审理交通肇事刑事案件具体应用法律若干问题的解释》,达到以下标准,即构成本罪:死亡一人或者重伤三人以上,负事故全部或者主要责任的;死亡三人以上,负事故同等责任的;造成公私财产或者他人财产直接损失,负事故全部或者主要责任,无能力赔偿数额在30万元以上的。 另外本司法解释同时规定,交通肇事致一人以上重伤,负事故全部或者主要责任,并具有下列情形之一的,以交通肇事罪定罪处罚:酒后、吸食毒品后驾驶机动车辆的;无驾驶资格驾驶机动车辆的;明知是安全装置不全或者安全机件失灵的机动车辆而驾驶的;明知是无牌证或者已报废的机动车辆而驾驶的;严重超载驾驶的;为逃避法律追究逃离事故现场的。 这是我国现有司法解释不多的关于认定罪名如此明确具体的规定,其目的是显而易见的,就是为了统一认定交通肇事罪的认定标准。
3、重大交通事故必须发生在交通过程中以及与交通有直接关系的活动中。在公共交通管理管理的范围内以及与公共交通有直接关系的活动中是本罪的空间要求,即在非公共交通管理的范围内或者与公共交通无直接关系的活动中发生的重大人身伤亡或者重大公私财产损失构成犯罪的,应分别以重大责任事故罪,重大劳动安全事故罪,过失致人死亡罪等罪顶罪处罚,而不能以本罪论处。问题是如何理解关于交通肇事罪的空间要求,即在何种情况下应认定为是在交通管理范围内,而何种情况下不是在交通管理范围内,目前学者关于这一问题的认定还有争论。笔者认为,虽然在类似车站、码头、广场、建筑工地、机关大院区域内,进入这些具体范围的车辆有限,其与在公共道路上行驶有着不同的性质和特点,一般不会发生公共危险,但是一概的把发生在这些区域内的重大交通事故排除在交通肇事罪的调整范围既不符合逻辑又与交通肇事罪的法律规定不相一致。在这些特定区域范围内,如果驾驶人员违反有关法规,发生重大交通事故,只要其对公共交通安全造成重大损害就完全可以以交通肇事罪对行为人定罪处罚。当然,在上述特定区域内如果行为人的行为与公共交通运输安全无关或者没有直接的关系,则不能对他们的类似行为以交通肇事罪论处,如汽车在装卸货物时,司机要倒车未注意向后观望,将车后的工人轧死,或者汽车出现故障,司机在动手修理后,在试车时不慎将在旁边玩耍的小孩碰伤,则不能以交通肇事罪对行为人定罪处罚。
   三、交通肇事罪的主体。根据我国《刑法》第133条的规定,交通肇事罪的主体是一般主体,不属于身份犯,即交通运输人员和非交通运输人员都可以作为本罪的实施主体。根据司法实践,在偷开机动车辆过程中因过失撞死、撞伤他人或者撞坏车辆的,也成立交通肇事罪。同时根据上述援引司法解释的规定,单位主管人员、机动车辆所有人、或者机动车辆承包人指使、强令他人违章驾驶造成重大交通事故的,以交通肇事罪定罪处罚。所谓交通运输人员,一般是指专门从事交通运输活动的专业人员,以及与保障交通运输活动安全运行具有直接关系的的专业人员,具体包括:交通工具的驾驶人员,如汽车司机、轮船舵手等;交通运输安全的保障人员,交通设备的操作、指挥人员等;交通运输生产的直接指挥人员,如车队的领导、指挥人员等。对此,在理论上一般没有重大分歧,关键是关于非交通运输人员的认定。笔者认为,非交通运输人员是指交通运输人员以外的一切人。一方面,交通运输人员和非交通运输人员是相对应的,把非交通运输人员解释为交通运输人员以外的一切人更符合逻辑;另一方面,现行《刑法》并没有对非交通运输人员的身份或者主体资格附加任何限制条件。认定某人是否构成交通肇事罪,关键问题是看其所从事的活动是否属于交通运输活动或者与交通运输活动有否直接关系,以及是否违反了交通管理法规,造成了交通事故的严重后果,而不是以其有无特殊的身份或者资格。在司法实践中,把行人认定为交通肇事罪的主体的案例也不少,亦即把行人认定为非交通运输人员,他们实施的重大交通事故行为也构成交通肇事罪。例如,某甲不遵守交通规则,横过马路,机动车驾驶人在看到某甲横过马路时虽然已采取合理措施,但是也未能避免机动车撞伤行为人,并致使车辆受损,在本案中行人某甲就要承担该交通肇事行为的责任。
四、交通肇事罪的主观方面。交通肇事罪的主观方面表现为过失,即行为人应当预见自己违反交通运输管理法规的行为可能发生致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的严重后果,因为疏忽大意而而没有预见,或者已经预见但轻信能够避免,以至发生严重后果的心理态度。具体包括疏忽大意的过失和过于自信的过失。行为人在这里也有可能故意的有意识地违反交通运输管理法规,这在人们的日常生活中可以说是“故意”,例如,现在年轻人热衷的“飙车”游戏,但这不是刑法上的责任形式,不能成立刑法上的故意犯罪,在这种情况下如果行为人的行为构成犯罪,则完全可以以交通肇事罪对其定罪处罚。因为,在这种情况下,行为人虽然明知其行为违反交通运输管理法规,对违反交通运输管理法规是故意的,但行为人往往是轻信能够避免重大交通事故的发生,其内心心理态度仍然是过失。当然,如果行为人不仅对违反交通运输管理法规持故意态度,同时还对违反交通运输管理法规所造成的严重后果持故意的心里态度,则不能对其行为认定为交通肇事罪,而应该根据犯罪行为的性质,分别按照有关规定处理。

河南省新蔡县法院 李晓庆
15893980223