浙江省温州市人民政府


第66号


《温州市住宅小区综合验收管理办法》已经市人民政府常务会议审议通过，现予发布，自2003年1月1日起施行。

市 长

二○○二年十一月二十五日





温州市住宅小区综合验收管理办法




第一条 为进一步规范房地产开发行为，加强对住宅小区综合验收的管理工作，保障住房消费者合法权益，提高住宅小区建设整体质量水平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《浙江省房地产开发管理条例》等法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于温州市行政区域内国有土地上新建的住宅小区综合验收活动。

第三条 住宅小区竣工综合验收是指对新建的住宅小区市政公用设施、公共服务设施和绿地等配套设施建设的综合性验收。

第四条 温州市建设局负责本市行政区域内住宅小区综合验收的组织和管理工作。

各县（市、区）建设行政主管部门负责本县（市、区）行政区域内住宅小区综合验收的组织和管理工作。

第五条 新建住宅小区应当进行综合验收，住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

温州市发展计划行政部门立项的住宅小区综合验收工作由市建设局负责组织实施；各县（市、区）发展计划行政部门立项的住宅小区综合验收工作由本县（市、区）建设行政主管部门负责组织实施。

第六条 住宅小区综合验收应当成立综合验收小组。验收小组由建设、计划、规划、国土资源、房管、教育、卫生、公安、市政园林、环保、电力、电信、邮政、消防、交警、人防、河道管理等部门、单位及住宅小区所在地的街道办事处或乡镇政府抽调人员组成，并邀请人大代表、政协委员及基层群众代表参加。

各部门与单位应当按照各自的职责，协同建设行政主管部门做好住宅小区综合验收工作。

第七条 综合验收应当依据法律法规、标准规范与项目批准的初步设计（或方案）的批复文件及配套设施建设合同，对住宅小区住宅建设情况及配套的市政公用设施、公共服务设施和绿地的建设情况进行逐项核验。

市政公用设施包括道路与标志标识、停车场（库）、室外公共照明、环卫设施、各类公用管线（供水、电力、电信、煤气、供热、有线电视、雨水、污水等）及相关的建筑物、构筑物。

公共服务设施包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融、邮政、物业管理和社区服务、安全防范等设施。

绿地包括公园、小游园、组团绿地及其他块状、带状绿地等。

第八条 房地产开发企业应在住宅小区建设项目申领建设工程施工许可证之前，与建设行政主管部门签订住宅及配套设施建设合同。合同应明确配套设施的建设内容、交付期限（分期实施的，载明分期交付期限）及其他有关要求。房地产开发企业应当按照规定的建设内容及期限完成住宅和配套设施的建设。

第九条 住宅小区建设项目符合下列条件的，房地产开发建设单位可向建设行政主管部门申请综合验收：

（一）在批准的用地红线范围内所有的建设项目已按批准的规划设计全部建成，并满足入住要求；

（二）住宅、公共服务设施、市政公用设施和绿地等单项工程质量全部验收合格，且竣工验收资料齐全；

（三）法律、行政法规规定应当由国土资源、规划、公安消防、环保、市政园林、人防等部门出具的认可文件或准许使用的文件已具备；

（四）施工现场清理完毕；

（五）被拆迁户已安置；

（六）施工单位已签署工程质量保修书；

（七）已落实物业管理单位；

（八）房地产开发商已提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；

（九）住宅小区市政基础设施已按规划纳入城市基础设施网络。

第十条 申请住宅小区综合验收的，应当提交下列资料：

（一）国有土地使用证、国有土地出让合同或划拨用地决定书、拆迁许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、排水工程许可证、标准地名批准文件；

（二）各单项工程的房屋建设工程竣工验收备案材料；

（三）推行全装修的成品房应出具室内装修质量验收资料和室内环境检测报告；

（四）住宅小区建筑总平面图、绿化总平面图、综合管线总平面图等竣工图纸；

（五）所有单项工程按工程编号、施工编号、建筑面积、用途及其设计、施工、监理单位等制定一览表；

（六）规划、消防、环保、市政园林、人防等部门出具专项验收认可使用的文件及资料；

（七）建设行政主管部门认为需要补充的其他资料。

第十一条 建设行政主管部门应当在接到综合验收申请之日起5日内，对开发建设单位提交的资料进行审查，不具备综合验收条件的，告知申请单位不予验收；具备综合验收条件的，应当在20日内，组织有关部门进行综合验收。

第十二条 住宅小区综合验收按下列程序进行：

（一） 参加综合验收的部门听取房地产开发企业对工程建设情况的汇报；

（二）验收部门按各自的职能现场检查验收；

（三）分专业审阅有关资料；

（四）各专业部门在《住宅小区综合验收分项意见书》上签署意见；

（五）建设行政主管部门综合各专业意见，作出综合鉴定和评价。

第十三条 综合验收（分期综合验收）合格后，由建设行政主管部门发放《住宅小区综合验收合格证》。

第十四条 对不影响使用的一般性问题，建设行政主管部门应出具《住宅小区综合验收整改通知书》，由房地产开发企业限期完成整改后，由验收小组的专业部门进行复验。

第十五条 房地产开发企业对验收意见有异议的，可在收到《住宅小区综合验收整改通知书》之日起5日内，向组织验收的建设行政主管部门提请复验。

第十六条 未经综合验收（分期综合验收）或综合验收不合格的住宅，不得交付使用。

未经综合验收（分期综合验收）或综合验收不合格的住宅，房产行政主管部门不得核发房屋所有权证。

第十七条 住宅交付使用时，房地产开发企业应向业主出示《住宅小区综合验收合格证》。

第十八条 住宅小区综合验收合格后1个月内，房地产开发企业应向有关部门申办居委会、物业、幼儿园、会所用房和停车库等公建配套设施移交手续，按规定向有关部门移交配套设施产权。在此之前，由建设单位负责设施的正常运作。

第十九条 违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由建设行政主管部门根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定，责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由建设行政主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处以10万元以上30万元以下的罚款。

第二十条 违反本办法规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由建设行政主管部门根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十七条规定，责令限期返修，并处以交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十一条 综合验收部门与单位的工作人员违反本办法规定的，依法予以行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十二条 本办法自2003年1月1日起施行。


非法侵入住宅罪的个案探讨

郭春晖 王小岳


一、 案件基本情况
自诉人；颜某，女，教师
被告人：李某，男，教师
被告人：张某，男，农民
自诉人颜某与被告人李某之妻、张某之姐张某某系某市中学教师，居住在教师宿舍内。该宿舍系学校分配供教师及其直系亲属居住、生活。自诉人与张某某于2005年7月4日因琐事发生纠纷，后经学校、政府调解终结。同年7月18日，自诉人在自己宿舍午休，二被告人为帮张某某出气，敲门后推开虚掩的房门进入自诉人宿舍，即对在床上午休的自诉人进行殴打。经公安机关法医鉴定，自诉人构成轻微伤。案发后，二被告人向公安机关如实供述了伤害行为的主要事实。同年8月26日，某市公安局对而被告人分别作出了罚款200元的治安处罚决定。2006年1月14日，自诉人向某市人民法院提起民事诉讼，要求二被告人赔偿因伤害行为造成的经济损失。某市法院判决二被告人赔偿自诉人合理经济损失3000余元，并已执行完毕。同年8月16日，自诉人向法院提起刑事自诉，要求追究二被告人非法侵入他人住宅的刑事责任。
二、 一审法院判决
2006年10月27日，某市人民法院作出一审判决。判决认为：自诉人在中学的宿舍为其长期居住、生活的场所，应认定为住宅。被告人李某、张某未经自诉人同意而强行进入自诉人的住宅，其行为符合非法侵入住宅的客观表现。但是，二被告人的行为如需被追究刑事责任，则其非法侵入的行为必需具备应受刑罚处罚性，即侵入住宅的行为必须造成严重后果，或严重妨碍他人居住安全与生活安宁。被告人李某、张某侵入住宅的行为系预备行为，其目的是为了伤害自诉人，伤害行为虽造成了自诉人轻微伤，但该行为已经被公安机关治安处罚，伤害行为所造成的经济损失也已得到弥补，伤害行为已经接受了法律评价。如果再将轻微伤后果评价为非法侵入住宅行为所造成的后果，则伤害行为的后果将被重复评价，违背禁止重复评价原则。因此，二被告人侵入他人住宅的行为与自诉人的轻微伤后果不存在认定非法侵入住宅犯罪所必需的刑法上的因果联系，故单独的非法侵入住宅行为并不具备实施刑罚惩罚所必需的社会危害性。此外，即使将自诉人的轻微伤作为二被告人非法侵入住宅行为的后果，但该争议仍应属邻里纠纷，属于治安和民事法律管辖的范畴。综上理由，一审法院认为，二被告人侵入住宅的行为情节显著轻微危害不大，不应当认为是犯罪。自诉人控诉二被告人犯非法侵入住宅罪罪名不成立，宣告二被告人无罪。
三、 问题提出
1， 何为非法侵入住宅罪的应受刑罚处罚性？本案被告人的行为是否具备非法侵入他人住宅罪的构成要件？
2， 被告人的非法侵入行为是否系伤害目的的预备状态？
3， 认定被告人非法侵入住宅是否违背了重复评价原则？
4， 被告人非法侵入住宅与自诉人的轻微伤后果是否具有刑法上的因果联系？
四、 法理分析
（一）、非法侵入他人住宅罪的犯罪构成
《中华人民共和国刑法》第245条规定的非法侵入他人住宅罪，是实践中比较多发的刑事犯罪，但由于现行法律对该罪的规定比较原则，在理解和把握该罪的犯罪构成方面存在困难，导致在司法实践中以该罪定罪处刑的较少。随着法制建设的进程，个人权益的保护越来越受到重视，对该犯罪的打击应当加强。
《中华人民共和国宪法》第39条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查和非法侵入公民的住宅”，确立了公民住宅不受非法侵入的宪法原则。非法侵入他人住宅罪，是指行为人违背住宅使用人的意愿或没有法律根据而进入他人住宅，或经要求退出而拒不退出的行为。非法侵入住宅罪的构成要件是：
1， 犯罪主体
非法侵入他人住宅罪的犯罪主体为一般主体，即年满16周岁、具备刑事责任能力的公民。
2， 犯罪客体
对非法侵入住宅罪的犯罪客体，学理上存在较多争议，国内外主要有住宅权说、住宅安宁权说和新住宅权说。住宅安宁是指住宅内家庭成员的生命、财产和身体没有受非法侵害的危险性。该观点认为，非法侵入住宅罪侵犯的是整个家庭住户安宁的生活状态，为国内的主流观点。本罪侵犯的对象是他人的住宅，何谓住宅，理论界的通说认为，住宅是指居民以休息、生活为目的的封闭的空间，只要具备上述结构和功能的空间都视为住宅，住宅所有权人是谁在所不问。
3， 犯罪主观要件
非法侵入他人住宅罪在主观上只能是故意的，即行为人明知其侵入或继续停留在他人的住宅，违反居住者的意愿而积极侵入或消极不退出，有意以自己的行为表明对他人住宅权的藐视。过失或者迷路误入他人住宅的，不构成本罪。非法侵入他人住宅罪的动机是各种各样的。有的基于报复而无理取闹，有的是滥用职权而逞威风，有的是为争夺房屋的所有权或者居住权，有的是为达到某种个人目的而向居住者施加压力等。无论哪种动机都不影响对本罪的成立。
4， 犯罪客观要件
侵犯他人住宅罪的客观方面表现为非法侵入他人住宅的行为。这种行为可以表现为作为和不作为。未经居住者同意，没有正当理由而擅自闯入或秘密破门越墙侵入他人住宅的，属于作为的形成。无正当理由隐匿在他人住室内或先征得居住者同意而后居住者又要求其退出住宅而无故拒不退出的，属于不作为的形成。无论是作为还是不作为的形成，都不影响对本罪的认定。
《刑法》第245规定，非法搜查他人身体、住宅，或者非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。该条并没有规定该罪以情节严重的才构成犯罪，笔者认为非法侵入他人住宅罪应当属于行为犯，不以非法侵入发生一定的法律后果或具有严重情节作为罪与非罪的界限。有学者认为构成应以客观上造成严重后果或具备严重情节的才构成非法侵入他人住宅罪，认为该罪系情节犯或结果犯，笔者认为，持该理论的学者违背和忽视了法律确立非法侵入住宅罪所保护的权益性质和立法宗旨，是中国历来重公权轻私权保护的观念的遗留。行为人非法侵入他人住宅，或有正当理由、法律根据进入他人住宅后经责令退出而不退出的，除非具有违法阻却事由，该行为已经造成了住宅居住人的居住安宁的破坏，在其精神上已经造成了一定的恐慌。而情节是否严重、是否发生了一定的法律后果，尚可接受其他的法律评价，如非法侵入住宅实施抢劫的，以抢劫罪进行评价就是一个明显的例证。之所以刑法规定非法侵入住宅罪的最高刑期为三年，也就是考虑了单独的非法侵入行为的社会危害性大小的问题。侵入住宅后实施了何种行为，具备什么样的情节，产生什么样的后果，可以作为法律另行评价或确定非法侵入量刑的酌定情节考虑，而不应以其作为非法侵入住宅罪与非罪的界限。古代国外立法对公民住宅权的保护已经高度重视，早有住宅“风能进，雨能进，国王不能进”的说法，在日益重视私权益保护的今天，应加强对该类犯罪的打击力度，而没有必要对非法侵入住宅犯罪作严苛的要求。本案二被告人未经同意强行进入自诉人的住宅，其非法侵入住宅的行为已经实施完毕，应当成立非法侵入住宅罪。一审法院认定其行为符合非法侵入住宅的客观表现而又未确定其构成犯罪，是自行矛盾。要求二被告人的非法侵入行为必须造成严重后果才能予以刑事处罚，与法律规定不符。
（二）、犯罪预备
《中华人民共和国刑法》第22条规定，为了犯罪，准备工具，制造条件的，是犯罪预备。犯罪预备具有四个基本特征，即：1，预备的目的是为了顺利的实现犯罪，2，客观上已经开始实施犯罪的预备行为，如准备犯罪工具、勘测地形等，是否已经开始实施预备行为是犯罪预备形态的重要特征，3，行为人尚未着手实行犯罪的实行行为，犯罪只进行了预备行为，而没有具体实行犯罪行为便处于停止状态。这一特征是犯罪预备区别于犯罪未遂的显著标志，4，犯罪实行行为的停止是由于行为人意志以外的因素导致的。犯罪停止的时间是区别犯罪预备和犯罪未遂的界限，尚未实行犯罪行为停止的是犯罪预备，已经着手实行犯罪行为停止的是犯罪未遂。我国刑法学泰斗高铭暄先生在其主编的《刑法学》著作中，对犯罪预备作了完整而科学的界定，犯罪预备是故意犯罪过程中未完成犯罪的一种停止状态，是指行为人为实施犯罪而开始创造条件行为，由于行为人意志以外的原因而未能着手犯罪实行行为的犯罪停止状态。
本案中，二被告人以故意伤害为目的而非法侵入自诉人的住宅，具备一个故意伤害的犯罪目的，客观上实行了非法侵入和伤害的两个行为，应成立牵连犯。非法侵入住宅并非为实施伤害的预备行为，本案中，无论是侵入行为还是伤害行为都已经实行完毕，根本不存在哪一个行为的预备状态，一审法院认为二被告侵入住宅的行为系伤害目的的预备行为，没有法律依据。
（三）、禁止重复评价原则
禁止重复评价是刑罚裁量的一项基本原则，它是指禁止对法条所规定的、已经将其影响刑罚轻重考虑在内的因素，在刑罚裁量中再度当作刑罚裁量事实重复评价而作为加重或沽轻刑罚的依据。因为刑法的规定，使其早已作为决定各该犯罪行为成立与否及法定刑轻重的标准，故不应于刑罚裁量时再次考量。（林山田：《刑法通论》，台湾三民书局1990年8月3版，第435页）。张明楷教授对禁止重复评价原则是这样论述的：禁止重复评价原则，是对被告人的某一犯罪事实科处刑罚以后，不能重新以该犯罪事实为根据再度科处刑罚（《刑法格言的展开》，法律出版社1999年版，第305页）。该原则在理论上存在一定的争议，但是，通说认为，禁止重复评价原则的具有以下特征：
1， 禁止重复评价适用的对象
量刑情节在量刑当中是禁止重复评价原则适用的对象，禁止重复评价的对象只能是同一犯罪，也即犯罪构成事实整体。同一犯罪，应该至少包括三层含义：第一，必须是犯罪，刑法上满足某一犯罪构成要件从而构成某罪的犯罪构成事实整体，也即一个犯罪，不是犯罪构成要件的各个要素，尤其不能以犯罪行为来替换，第二，必须是一个犯罪，第三，必须是同一犯罪，所谓同一，应是只能是被固定、针对的犯罪。
2，禁止重复评价原则中的评价主体应当是刑法
该原则要求在量刑时，同一犯罪不得予以多次刑法评价。因此，其对同一犯罪的评价主体只能是刑法，必须是相同性质的刑事评价。对于任何一个法律现象都有相应的法律予以规范调整，相应地对于每一个法律部门调整的领域内该法律部门就是评价主体。合同中违约行为的评价主体是民法及合同法，行政处罚的违法性由行政法评价，相应地被告人或犯罪人因犯罪而刑事责任的评价主体是刑法。当然，由于社会关系的复杂性及部门法的协调性，使得某一领域的法律现象并不绝对排斥其他法律评价，但是只是在本领域所调整的法不能有效评价的情况下，才引入其他法律调整。典型的例证就是最高人民法院法复[1993]8号《关于人民法院应否受理当事人不服治安管理理处罚而提起刑事自诉问题的批复》。该批复对于当事人不服治安管理处罚决定就同一事实向法院提起刑事自诉，如被告人行为构成犯罪，应当追究刑事责任。另外，《中华人民共和国行政处罚法》第7条进一步明确了违法犯罪构成犯罪，应当依法追究刑事责任，不得以行政处罚代替刑事处罚。
3，禁止重复评价原则的适用时间必须是在同一诉讼中
禁止重复评价原则与一事不再理原则从内涵上都是对同一犯罪禁止重复追究刑事责任的要求。只是禁止重复评价原则出于一个诉讼中，在量刑立法上和司法上对同一犯罪重复评价的禁止，一事不再理原则或任何人不得因同一犯罪受到两次裁判原则，是从程序上也即诉讼次数上禁止对同一犯罪行为重复追究刑事责任，禁止重复评价原则针对地是同一罪，不只是一个犯罪，而且是同一个犯罪。
4，禁止重复评价原则是一项立法原则也是一项量刑原则
禁止重复评价原则是刑罚裁量的一项基本原则，指禁止对法条所规定的、已经将其影响刑罚轻重考虑在内的因素，在刑罚裁量中再度当作刑罚裁量事实重复评价而作为加重或减轻刑罚的依据（王剑光、瞿中、李夏荣著：《谈〈禁止重复评价原则〉在刑罚中的具体适用及其例外》，载《检察实践》2005年第3期）。认为禁止重复评价原则是一种定罪量刑原则，指在定罪量刑时，禁止对同一犯罪构成事实予以两次或两次以上的法律评价（陈兴良著：《刑法的价值构造》，中国人民大学出版社，1998年版，第658页）。
从禁止重复评价的原则的法理分析，禁止重复评价所针对的对象是同一犯罪，其禁止重复评价是在同一诉讼中禁止对同一犯罪事实进行两次刑法评价。本案中，二被告人的故意伤害行为虽已被处以治安处罚，并承担了民事赔偿，接受的是行政、民事法律的评价，其伤害行为和非法侵入行为并未接受刑法评价，根本不存在重复评价的问题。一审判决在重复评价原则的内涵不明情况下，援引重复评价原则来进行论证并得出错误的结论，影响了法院司法的权威和尊严。
五、 刑法上的因果关系
刑法因果关系历来是刑法理论上的一个重要问题。刑法因果关系包含事实因果关系和法律因果关系两个不同层面的内容，其和自然科学中所说的因果关系不完全一致，而应当从规范立场出发加以判断，即具有规范性的特点。在刑法因果关系的判断上，首先应当从条件关系的角度出发，确定因果关系的存在范围，然后从经验法则的立场出发，判断具体犯罪构成中所要求的因果关系。关于刑法因果关系论的研究对象，在我国刑法学理论上存在争议，主要的争议还在于必然因果关系说与偶然因果关系说。刑法上必然因果联系，是指危害社会行为同危害社会结果之间的内在的、本质的因果联系。这种因果联系形式在刑法中通常表现为两种情形：一是危害行为在通常情况下合乎规律、必然地引起某种危害结果的发生。二是客观上已存在发生某种结果的危险的情况下，尽管危害行为在通常情况下不会发生某种结果，但在特殊情况下却不可避免地引起了该危害结果的发生。偶然因果联系，是指危害社会同危害社会结果之间的外在的、非本质的因果联系。这种因果联系也可分两情形：一是两行为所引起的两个必然过程相互交叉或者衔接所形成的偶然因果联系，二是危害行为造成一定危害结果后，但又与自然力或他人正当行为相竞合，以致引起了另一危害结果，这时危害行为同另一危害结果间就存在偶然因果联系。刑法因果关系具有因果关系的客观性，因果关系的相对性与绝对性，刑法因果关系的时间顺序性，因果关系的复杂性和多样性四个基本特征。笔者认为，无论是必然因果关系，还是偶然因果关系，他们彼此不应当是对立的，对一个犯罪行为进行刑法上的因果关系的考量，应从行为和后果之间的客观联系出发，而不应当仅仅局限于必然因果关系和偶然因果关系。所以，本案一审法院认为，二被告人侵入住宅的行为与自诉人的轻微伤后果不存在认定非法侵入住宅犯罪所必需的刑法上的因果关系。该结论错误地将非法侵入行为与伤害后果作为因果关系的原因事实和结果事实来衡量，属于逻辑学上的偷换和隐藏命题范畴。非法侵入行为与伤害后果之间当然不具有因果关系，因为非法侵入不当然引发伤害后果。本案实施非法侵入是伤害的前提，但不是前因，轻微伤不是非法侵入的结果事实，而是非法伤害的结果。本案真正的刑法意义上的因果关系应当是二被告人实施了非法侵入住宅的行为，侵犯了自诉人的住宅安宁权。自诉人住宅安宁权受侵害的直接表现就是自诉人在自己的住宅内遭受了他人的直接身体伤害。因而，二被告人非法侵入的行为与自诉人住宅安宁权的损害是具备了刑法上的因果关系的，二被告人的行为具备了一定的社会危害性。
六、 结论
经过上述法理分析，笔者认为，一审法院的判决在认定事实和适用法律方面均存在错误。二被告人以非法伤害他人身体为目的，趁自诉人单独在住宅内，结伙实施非法侵入住宅行为，采用暴力手段对自诉人实施侵害，并造成了自诉人轻微伤的后果，情节严重、手段恶劣，客观上侵犯了他人的住宅安宁权。为贯彻和保障公民住宅不受非法侵害的宪法权利，切实保护公民的私权益不受非法侵害，应当对二被告人的行为依法追究非法侵入他人住宅的刑事责任。在本文搁笔之时，自诉人已提起上诉，期待二审法院能给予正确的裁判，也借此文求教于方家并不吝赐教一二，并能引起司法界对公民住宅权保护的重视，吾愿足矣！