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房地产权属变更案例评析/宋飞

时间:2024-07-22 12:32:21 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9726
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房地产权属变更案例评析

作者:宋飞(网络游魂) 本文原载葵花法律论坛

1994年10月,某外国一家跨国公司来华投资,在某市兴办了一家外商独资企业。1995年1月,在某市一次国有土地使用权拍卖出让会上,获取某市一地块的土地使用权。随后进行房地产开发,于1996年3月在该地块上建起商住楼一座,共8层。其中,最底一层承租给某国有商场二至五层卖给七家公司商住,六至八层留作自用。后以此自用的三层作抵押向某银行贷款。但因逾期不能偿还贷款,某银行申请法院变卖该三层房地产,后该三层由另外四家公司购买。
问:该外商独资企业自获取该地块使用权,至商住楼六至八层变卖,按照房地产法的规定,应办理哪些房地产权属变更手续?

答:1.获取该地块使用权,应向市土管部门申请土地使用权变更登记,经市土管部门核实,由市政府颁发土地使用权证书。
2.在该地块上建起商住房,应凭土地使用权证书向市房管部门申请房屋所有权登记,由市房管部门核实并颁发房屋所有权证书.
3.将楼房二至五层卖给七家公司商住,应向市房管部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所用权证书向市土管部门申请土地使用权变更登记,经市土管部门核实,由市政府更换或更改房屋所有权证书.
4.将自用的六至八层作抵押向银行贷款,企业应与银行持土地使用权证书和抵押合同,到市房管部门办理抵押登记.
5.六至八层被变卖后,企业应按照房地产变更登记的程序,持法院判决文书为购买方的四家公司办理土地使用权和房屋所有权的过户登记.

点评:房地产权属变更一向是一项让购房者和开发商头疼的事情。以上这个案例虽然旧了一点,希望能给想弄清登记程序的人们指点迷津。

作者简介:宋飞,1980年12月11日生, 毕业于华中科技大学法学院,现在湖北黄冈市黄州区政府法制办工作.曾在法律图书馆网发表论文《人治与法治的较量-兼论德治》、《从一案看劳动教养制度的存废》、《试论国有资产流失与法律规制》、《周??与》、《盖尤斯与》、《格老秀斯法学思想研究》、《制定法、成文法概念比较研究》、《宪法定义新论》、《试论我国法学教育的现状问题与对策》、《对12起处罚决定被撤销的复议案的法理分析》、《公司法与劳动法竞业禁止原则之比较》、《试论公司监事制度》;译作《中国传统哲学与争端解决》、《美国诉微软案》、《屠宰场案的负面影响》。


关于加强船舶建造检验的紧急通知

中国海事局


关于加强船舶建造检验的紧急通知

海船检[2005]97号


各省、自治区、直辖市船舶检验局(处),中国船级社,广东、福建、黑龙江海事局:

近来,连续有几艘新建船舶投入后运营不久即发生断裂事故。事故的表现形式是,在船体中部的舱口围板、甲板、纵舱壁和舷侧外板等部位的焊缝、板材出现大范围断裂。为加强船舶建造检验,防止断裂事故的蔓延,保证船舶营运安全,特此紧急通知如下:

一、 船舶检验机构要严格按照法规、规范做好对新建船舶的审图工作。在审查图纸过程中要认真校核船舶的总纵强度和局部强度,对大舱口型船舶尚要进行扭转强度校核,确保船舶强度设计满足规范的要求。

二、 船舶检验机构要加强对新建(或重大改建)船舶的建造检验,在建造中必须进行全过程检验和控制,应严格执行《船舶与海上设施法定检验技术规则》和《船舶建造检验规程》。除此以外,还应特别注意检查:

1. 船舶建造所用钢材的材质、厚度及结构布置和构件尺寸是否与经审批的图纸相一致;

2. 焊接作业是否符合经认可的焊接工艺,焊接质量是否符合规范的要求;

3. 焊接材料是否符合规定;

4. 焊接人员是否具有相应的资质。

船舶检验机构在执行建造检验中要严格执行船体焊接无损探伤要求,并应做好对重点部位和重点结构的焊接质量检查。

三、 船舶检验机构在签发船舶载重线证书前应确认船舶配备了经船舶检验机构审批的《装载手册》。

四、 对尚未签发船舶检验证书的在建船舶,船舶检验机构应立即结合本通知进行复查,对发现的问题应采取相应的措施。

五、 再次重申,各船舶检验机构应严格认真地执行有关船舶检验的法规、规范、规程以及相关的管理规定,对不符合质量要求的船舶不得签发证书。


  中国海事局(章)

二○○五年三月十四日


珠海市服务业环境管理条例

广东省珠海市人大常委会


珠海市服务业环境管理条例

(2005年12月23日珠海市第六届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过 2006年3月30日广东省第十届人民代表大会常务委员会第二十四次会议批准)


第一条为加强服务业的环境管理,保护居民生活环境,防治污染,保障人体健康,根据有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条本条例所称服务业,是指从事有可能对居民生活环境造成不良影响的服务行业,包括:

(一)宾馆、酒店等旅业项目;

(二)酒楼、餐厅、酒吧等餐饮项目;

(三)歌舞厅、溜冰场等文化体育娱乐项目;

(四)洗车、机动车维修等修配养护项目;

(五)木材、石材、玻璃、金属、食品等加工项目;

(六)其他有可能对居民生活环境造成不良影响的属于服务业的项目。

第三条本条例适用于本市行政区域内从事服务业的企业和个体经营者。

单位和个体经营者自用的服务场所,适用本条例。

第四条环境保护行政主管部门(以下简称环保部门)对服务业的环境保护工作实施统一监督管理。

工商、规划、文化、卫生、体育、建设、公安、水务、交通、安全监督、城市管理行政执法等部门,按照各自的职责协同环保部门做好本条例的实施工作。

第五条 环保部门依法保护单位和个人的环境权利。

对违反本条例的行为,任何单位和个人都有检举和控告的权利。

第六条 服务项目的选址应当符合建设工程的使用功能和环境保护的要求。

第七条不得在住宅小区和有住宅使用功能的楼宇设立以下服务项目:

(一)歌舞厅、迪士高舞厅;

(二)机动车维修;

(三)产生恶臭、有害气体的服务项目。

第八条不得在住宅楼设立本条例规定的服务项目。

第九条 在住宅小区和有住宅使用功能的楼宇设立的经营木材、石材、玻璃、金属等服务项目,不得从事加工服务。

违反规定的,由环保部门责令停止加工,并处一千元以上一万元以下的罚款。

第十条在有住宅使用功能的楼宇内设立产生油烟等废气污染的餐饮项目的,该楼宇必须设置经规划部门批准的专门烟道,且厨房必须与住宅楼层有一层或者一层以上的间隔。

第十一条新建、改建、扩建服务项目的,必须按照法律、法规的规定提交环境影响报告书、报告表或者登记表,报环保部门审批。选址不符合本条例第七条、第八条、第九条、第十条规定的,环保部门不予批准;工商部门不予办理营业执照。

第十二条未经环保部门和工商部门批准,服务项目不得进行建设或者投入生产、经营、使用。

违反规定的,由环保部门、工商部门依法进行查处。

第十三条房地产开发商和商铺业主不得向购房者或者承租者作出违反本条例规定的服务项目选址承诺。

第十四条 建设单位在申报的规划设计图纸中设计有专门烟道,并经规划部门批准的,方可作为开设产生油烟污染的餐饮项目的选址。

第十五条油烟必须通过专门的烟道排放,禁止向城市地下管网排放油烟。

违反规定的,由城市管理行政执法部门责令停止生产、经营、使用,并处一千元以上一万元以下的罚款。

第十六条 产生污水的餐饮场所必须设置隔油池或者其他污水处理设施。潲水及其他残渣废物必须妥善收集,由专业单位处理,不得排入城市地下管网或者随便倾倒。

修配加工场所产生的废油或者其他固体含油废物,不得排入城市地下管网或者随便倾倒,应当按有关标准自行处理或者由专业单位处理。

违反规定排放潲水、其他残渣废物、废油或者其他固体含油废物的,由城市管理行政执法部门责令停止违法行为,并处一千元以上一万元以下的罚款。

第十七条本市建成区范围内的服务项目不得使用煤、重油或者柴禾做燃料。

违反规定的,由城市管理行政执法部门责令改正,并处二百元以上一千元以下的罚款。

第十八条 不得在经营活动中使用高音广播喇叭或者采用其他发出高噪声的方法招揽顾客。

违反规定的,由城市管理行政执法部门责令改正,并处二百元以上五百元以下的罚款。

第十九条 服务项目的环境保护设施竣工后,投入生产、经营、使用前必须向环保部门申请试运行和验收。经环保部门同意试运行的,试运行期限不得超过三个月。环保部门应当自接到验收申请之日起三十日内完成验收,并将结果书面通知申请人。

未经验收或者验收不合格的,服务项目不得投入正式生产、经营、使用。

违反规定,未经建设项目竣工环境保护验收合格就擅自投入经营、生产、使用的,由环保部门责令停止使用,并处三千元以上三万元以下的罚款。

第二十条服务项目的环境保护设施必须保持正常运转,未经环保部门批准,不得擅自拆除或者闲置环境保护设施。

违反规定的,由环保部门责令改正,并处三千元以上三万元以下的罚款。

第二十一条服务项目必须执行排污申报制度和排污许可证制度,排放废水、废气、固体废弃物、噪声等污染物的,必须依法缴纳排污费。

第二十二条服务项目排放污染物必须达到国家和地方规定的排放标准。超标排放污染物的,由环保部门责令限期改正。

限期改正期间,环保部门可以限制经营时间。

被限期改正者必须按期完成限期改正,报决定限期改正的环保部门验收。

违反规定的,由环保部门处三千元以上三万元以下的罚款。

服务项目排放污染物,经改正后仍不达标,由环保部门提请同级人民政府责令其停业。同级人民政府应当自受理环保部门的申请之日起七个工作日内作出责令其停业的决定。

第二十三条 环保部门依照本条例的规定,组织对污染源的监测,做好环境整治规划,查处污染事故,处理污染投诉,并协调有关部门对服务业的环境保护实施监督管理。

环保部门应当加强指导服务业的污染防治工作。

第二十四条环保部门及其他监督管理部门,依法对其管辖范围内的服务项目进行经常性的检查,发现问题,及时处理。被检查者要如实反映情况,提供必要的资料,不得阻挠、延误检查或者谎报、瞒报、拒报。

第二十五条 执法部门应当根据服务项目的规模大小、造成污染的程度等情节,确定违法者所应当承担的法律责任。

第二十六条缴纳排污费、超标准排污费或者被处以警告、罚款的服务项目,并不免除消除污染、排除危害和赔偿损失的责任。

第二十七条 环保部门或者其他监督管理部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十八条 阻碍环保部门和其他监督管理部门及其执法人员依法执行公务,违反治安管理规定的,由公安部门依照国家有关法律予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十九条 本条例实施前合法设立和经营的服务项目,不符合本条例第七条、第八条和第十条规定的,可以自行搬迁;继续在原经营地址经营的,污染物排放必须符合环境法律、法规的规定;不符合规定的,由环保部门责令限期改正,逾期未完成改正任务的,由环保部门提请同级人民政府责令其停业、关闭。同级人民政府应当自受理环保部门的申请之日起七个工作日内作出责令其停业、关闭的决定。

第三十条 本条例下列用语的含义是:

“楼层间隔”是指经规划部门批准的建筑物的楼层。

“住宅楼”是指在规划功能上从首层至顶楼全部为住宅使用功能的建筑物。

“有住宅使用功能的楼宇”是指在规划功能上部分为住宅使用功能,部分为其他使用功能的建筑物。

“住宅小区”是指按照城市的规划,配套建设的成规模的居住生活聚居地。

第三十一条 本条例自2006年7月1日起施行。

1997年8月1日施行的《珠海市饮食娱乐服务企业环境管理条例》同时废止。